Otras preguntas frecuentes sobre hipotecas

La relación deuda-ingresos es simplemente una forma de determinar la cantidad de dinero disponible para su pago de hipoteca mensual después de cumplir con todas las demás obligaciones recurrentes de la deuda.

¿Qué es el Límite de Endeudamiento?

Por lo general, existe un límite de endeudamiento asociado a cada tipo de préstamo, como un coeficiente de calificación 28/36 para un préstamo convencional. Estos coeficientes de calificación son orientativos. Un historial crediticio excelente puede ayudarlo a obtener un préstamo hipotecario aunque la carga de la deuda supere el límite.

Explicación del Coeficiente de Calificación:

Normalmente, los préstamos convencionales tienen un coeficiente de calificación de 28/36. Por lo general, un préstamo de la FHA permitirá una mayor carga de deuda, que se refleja en un coeficiente de calificación más alto (29/41).

La primera cifra (coeficiente hipoteca-ingreso) de un coeficiente de calificación es el porcentaje máximo de sus ingresos brutos mensuales que puede aplicarse a la vivienda (incluidos el capital y los intereses del préstamo, el seguro hipotecario privado, el seguro contra daños, los impuestos sobre la propiedad y las cuotas de la asociación de propietarios).

La segunda cifra (coeficiente de endeudamiento) es el porcentaje máximo de sus ingresos brutos mensuales que puede aplicarse a los gastos de la vivienda y a las deudas recurrentes. Las deudas recurrentes incluyen, por ejemplo, los préstamos para automóvil, la manutención de los hijos y los pagos mensuales de las tarjetas de crédito.

Por ejemplo:

Con un coeficiente de calificación 28/36:

• Los ingresos brutos mensuales de $3,500 x 0.28 = $980 pueden aplicarse a la vivienda
• Los ingresos mensuales brutos de $3,500 x 0.36 = $1,260 pueden aplicarse a la deuda recurrente más los gastos de la vivienda

Con un coeficiente de calificación 29/41:

• Los ingresos brutos mensuales de $3,500 x 0.29 = $1,015 pueden aplicarse a la vivienda
• Los ingresos mensuales brutos de $3,500 x 0.41 = $1,435 pueden aplicarse a la deuda recurrente más los gastos de la vivienda

Meras pautas

Recuerde que estas son solo pautas de calificación para las hipotecas tradicionales. Con el sistema de suscripción automatizada actual (AU), los coeficientes de calificación pueden ampliarse considerablemente. Estaremos encantados de aprobarlo para determinar cuánto puede pagar por un préstamo hipotecario. Esperamos poder ayudarlo a comprar la casa de sus sueños.

A menudo los clientes y los agentes inmobiliarios nos preguntan “¿Cuál es la diferencia entre First Heritage Mortgage y otras compañías de hipotecas del mercado actual, y por qué debería acudir a ustedes?”.

Es simple: la mayoría de las personas están familiarizadas con el concepto de prestamistas directos frente a agentes hipotecarios, pero hay una tercera opción que muchos desconocen: prestamista corresponsal. A continuación se define cada una de ellas:

Prestamista directo:

Suele ser un banco importante que origina y mantiene préstamos hipotecarios en su cartera. Cada banco se especializa en diferentes tipos de préstamos y pautas. Algunos bancos prefieren los programas fijos o las hipotecas con tasa variable, mientras que otros prefieren los programas gubernamentales como la FHA o el VA, o los préstamos de solo interés o los programas con una alta relación préstamo-valor combinada. Por lo general, si acuden directamente a estos bancos, usted o su cliente obtendrán buenas tasas de interés de los oficiales de préstamos minoristas internos, que también están capacitados en sus propias pautas de préstamo. Sin embargo, hay algunas cuestiones que debe tener en cuenta. En primer lugar, es muy difícil saber cuál de estos prestamistas tendrá la mejor tasa de interés en un día determinado (las tasas cambian a diario) para su situación particular. Podría solicitar un producto a uno de estos prestamistas y descubrir más tarde que no cumple con las pautas del programa. Se encontrará de vuelta en el punto de partida, buscando otro prestamista que parezca tener el programa que usted necesita. Además, quizás lo derivó un amigo que hizo un muy buen trabajo buscando una tasa de interés competitiva cuando adquirió financiamiento 2 semanas atrás, y quizás le recomiende su prestamista. El hecho de que ese prestamista tuviera tasas competitivas la semana pasada no significa que vaya a tenerlas hoy. Los prestamistas suben y bajan las tasas para cambiar la marea de producción que llega de los agentes de todo el país que desean usar sus programas, y que saturan el proceso de suscripción de los prestamistas.

Ventajas: Buenas tasas, conocedor de las pautas del programa

Desventajas: Programas limitados, puede haber retrasos en el procesamiento

Agente hipotecario:

Casi cualquiera puede convertirse en agente, lo cual da mucho miedo. Los agentes no suelen tener activos propios en efectivo, ni programas de préstamos en cartera para ofrecer. Los agentes reciben a diario las tasas de los prestamistas directos. Esto proporciona a los agentes la ventaja de ver qué prestamista directo tiene las mejores tasas en un día determinado, y les permite ofrecer la más amplia variedad de programas. Si usted solicita un producto a un agente y un prestamista rechaza su préstamo, el agente puede volver a asegurar rápidamente su préstamo con otro prestamista. Dado que los agentes no están autorizados a suscribir préstamos para los prestamistas, deben enviar el expediente del préstamo al prestamista, probablemente fuera del estado, para su revisión. Además, no tienen ninguna relación con el suscriptor más que por teléfono, en el mejor de los casos, y muchas veces a través de un ejecutivo de cuentas, lo que hace muy difícil transmitir detalles e información correctos. Esto puede exigir mucho tiempo. En muchos casos, los intermediarios están menos informados sobre las pautas reales de cada uno de los distintos prestamistas. Los agentes reciben tasas ligeramente mejores que las ofrecidas directamente por los propios prestamistas, pero, una vez que este añade el cargo por originación (cuyo importe varía), sus tasas suelen ser más altas que las que el mismo prestamista puede ofrecer directamente. Sin embargo, acudir a un agente con la mejor tasa de interés del mercado puede ser mejor que acudir a un prestamista equivocado cuyas tasas hayan subido. Y, por último, todos los documentos de cierre se preparan en la oficina de los prestamistas directos, de manera que el agente tiene muy poco control al final del proceso.

Ventajas: Amplia variedad de programas, un solo punto de contacto

Desventajas: Menos información sobre los detalles, exige mucho tiempo, puede ser más costoso, no hay relación con la aseguradora.

Prestamista corresponsal:

¡Lo mejor de ambas opciones! Un prestamista corresponsal es aquel que tiene su propia fuente de dinero y, en ocasiones, sus propios programas en cartera, como First Heritage Mortgage. Los prestamistas corresponsales son aprobados por los prestamistas directos para suscribir sus préstamos según las pautas del prestamista directo. Por lo tanto, los prestamistas corresponsales tienen una amplia gama de programas de préstamos para ofrecer, similar a los agentes, pero con la capacidad de procesar, suscribir y cerrar los préstamos desde sus propias oficinas para ofrecer cierres rápidos. Además, los prestamistas corresponsales tienen la posibilidad de reunirse directamente con su suscriptor interno para resolver rápidamente cualquier problema. Dado que los prestamistas corresponsales venden los préstamos en bloque a los prestamistas directos una vez cerrados los préstamos (no uno por uno como los agentes), reciben las mejores tasas disponibles de los prestamistas directos. Más aún, las tasas de los prestamistas corresponsales pueden igualar y, en ocasiones, superar las ofrecidas directamente por el propio prestamista. Dada la envergadura de First Heritage Mortgage y el volumen de préstamos que entregamos a los prestamistas, recibimos mejores precios y mejoras en los productos que no se ofrecen a otros prestamistas corresponsales. Estas mejoras suelen adoptar la forma de unas pautas de suscripción más relajadas, relaciones préstamo-valor combinada más altas o importes máximos de préstamo más elevados. Por ser un prestamista corresponsal, en ciertas circunstancias First Heritage Mortgage puede cerrar un préstamo en tan solo 8 días.

Ventajas: Tasas excelentes, amplia variedad de programas, cierres rápidos y conocimiento de los programas

Desventajas: ¡NINGUNA!

Tanto si va a comprar como si va a vender una vivienda, debería realizar una inspección profesional.

Una inspección de la vivienda le permitirá analizar los sistemas que conforman el edificio, por ejemplo:

• Elementos estructurales, cimientos, estructuras, etc.
• Sistemas de plomería
• Techos
• Sistemas eléctricos
• Estado cosmético, pintura, revestimiento, etc.

Si va a comprar una vivienda, tiene que saber exactamente lo que va a recibir. Una inspección de la vivienda, realizada por un inspector profesional, permite revelar cualquier problema oculto para que pueda resolverse ANTES de cerrar el trato. Debería exigir una inspección en el momento de hacer una oferta formal. Asegúrese de que el contrato incluya una contingencia de inspección. Entonces, contrate usted mismo a un inspector y preste mucha atención al informe de inspección. Si no se siente cómodo con lo que encuentra, anule el trato.

Del mismo modo, si va a vender una vivienda, querrá conocer esos posibles problemas ocultos antes de que salga al mercado. Casi todos los contratos incluyen la condición de que el contrato está supeditado a una inspección satisfactoria. Y la mayoría de los compradores va a insistir en que la inspección sea hecha por un profesional, normalmente a cargo de un inspector contratado por ellos. Si el inspector del comprador encuentra un problema, puede hacer que el comprador se eche para atrás y el acuerdo fracase. En el mejor de los casos, las sorpresas descubiertas por el inspector del comprador provocarán retrasos en el cierre y, por lo general, tendrá que pagar las reparaciones en el último momento o aceptar un precio inferior por la vivienda.

Le conviene pagar su propia inspección antes de poner su vivienda a la venta. Averigüe cuáles son los problemas ocultos y corríjalos con antelación. De lo contrario, el inspector del comprador posiblemente los encuentre, en el peor momento posible.

Muchos de nosotros decimos incorrectamente que nuestro préstamo hipotecario es una hipoteca, pero, en realidad, una hipoteca no es lo que el prestamista le da para comprar una vivienda. Una hipoteca es, en realidad, el documento formal que acredita un derecho o gravamen sobre una propiedad que usted entrega al prestamista como garantía del dinero prestado. El gravamen se inscribe en los registros públicos. En una hipoteca, usted pone la propiedad como garantía de devolución del préstamo, pero no transfiere la titularidad al prestamista.

Si usted (el acreedor hipotecario) reembolsa el préstamo de acuerdo con las condiciones de la hipoteca, esta será cancelada o satisfecha por el prestamista (el deudor hipotecario). Pero, si no paga la deuda, el prestamista tiene derecho a vender la propiedad garantizada para recuperar los fondos mediante un procedimiento judicial llamado “ejecución hipotecaria”.

En algunos estados, se usa una escritura de fideicomiso en lugar de una hipoteca. Mientras que en una hipoteca intervienen dos personas (el prestatario y el prestamista), en una escritura de fideicomiso participan tres personas: el prestatario (o fiduciante), el prestamista (el beneficiario) y un fiduciario, un tercero neutral, como un abogado o un agente de títulos. La escritura de fideicomiso también se inscribe en los registros públicos.

En la transacción de una escritura de fideicomiso, el prestatario transfiere el título legal de la propiedad al fiduciario, quien mantiene la propiedad en fideicomiso como garantía del pago del préstamo al prestamista. La escritura de fideicomiso se cancela cuando se paga la deuda. Sin embargo, si usted incumple con el pago del préstamo, el fiduciario podrá vender la propiedad a pedido del prestamista sin necesidad de un proceso judicial.

Muchos compradores de vivienda inexpertos cometen el error de apresurarse a comprar cosas para llenar su vivienda en cuanto el vendedor acepta su oferta de compra y el prestamista preaprueba el préstamo. Pero antes hay que superar algunos obstáculos importantes para luego proceder con la entrega de las llaves. Estas son algunas cosas que hay que evitar durante el proceso de compra de una vivienda para garantizar que la transacción se desarrolle de la mejor manera posible:

• No haga una compra importante.
  Puede resultar tentador encargar ese nuevo sofá para lo que será la sala, pero es mejor evitar hacer compras importantes como muebles, automóviles, electrodomésticos, equipos electrónicos, joyas o vacaciones hasta después del cierre. Financiar esos muebles con la tarjeta de crédito de una tienda, o incluso con una de sus tarjetas de crédito, podría poner en peligro su solvencia en el momento en el que más importa. Usar dinero en efectivo para comprar artículos grandes también puede generar un problema porque muchos bancos tienen en cuenta su reserva de efectivo a la hora de aprobar la hipoteca.
• No busque un nuevo trabajo.
  A los prestamistas les gusta ver un historial laboral consistente. Por lo general, cambiar de trabajo no afectará su capacidad para obtener un préstamo hipotecario, especialmente si va a ganar más dinero. Pero, para algunas personas, conseguir un nuevo trabajo durante el proceso de aprobación del préstamo podría generar cierta inquietud y afectar su solicitud.
• No cambie de banco ni transfiera el dinero de un lado a otro.
  Cuando el prestamista revise su paquete de préstamo, probablemente le pedirá que proporcione estados de cuenta bancarios de los últimos dos o tres meses de sus cuentas corrientes, cuentas de ahorro, fondos del mercado monetario y demás activos líquidos. Para evitar posibles fraudes, la mayoría de los préstamos exige un registro exhaustivo para documentar el origen de todos los fondos. Cambiar de banco o transferir dinero a otra cuenta, aunque solo sea para consolidar fondos, podría dificultar la obtención por parte del prestamista de los documentos que respalden sus fondos.
• No dé un depósito de buena fe directamente al vendedor en una compra para la venta por el propietario.
  Como regla general, el depósito de buena fe le pertenece a usted, no al vendedor, hasta que se cierre el trato. Es posible que el vendedor en una venta por el propietario no sepa que sus fondos entregados de buena fe deben aplicarse a los gastos en el momento del cierre. Consiga un abogado u otra parte neutral que pueda retener el depósito o ponerlo en una cuenta de fideicomiso hasta que cierre la transacción de la vivienda. En el contrato de compraventa se debe especificar a quién irán a parar los fondos en caso de que la transacción fracase.
• No ignore los requisitos de los prestamistas.
  Puede que le hayan preaprobado el préstamo, pero el trabajo con el prestamista está lejos de terminar. Para procesar el préstamo, debe cumplir ciertos requisitos. El prestamista necesitará copias de sus estados de cuenta bancarios, formularios W2 y otros documentos. De usted depende hacérselos llegar lo antes posible. Si no presenta determinados documentos que reúnan los requisitos necesarios, podría perder el préstamo y el financiamiento que necesita para comprar su vivienda.

Creados en vida, los fideicomisos en vida revocables le permiten controlar la distribución de su patrimonio. La titularidad de sus bienes y activos se transfiere al fideicomiso. Usted puede actuar como fiduciario o puede designar a otra persona para que lo haga. Si usted actúa como fiduciario, debe nombrar a un sucesor para que actúe como tal tras su fallecimiento.

Si se redacta y formaliza correctamente, con un fideicomiso en vida revocable puede evitar la sucesión y las demoras, ya que el fideicomiso es el titular de los activos, no el fallecido. Consulte con su abogado o contador público antes de decidir si un fideicomiso en vida revocable es la opción adecuada para usted.

Ventajas de un Fideicomiso en Vida con Título de Propiedad

• Una pareja de cónyuges puede crear un fideicomiso en vida revocable conjunto.
• Mientras el fiduciante actúe como fiduciario o cofiduciario, no se requerirá una declaración de impuestos separada para el fideicomiso.
• El fideicomiso en vida revocable permite al fiduciario comprar, vender y financiar activos igual que antes.
• En caso de incapacidad, la administración del fideicomiso en vida pasa al fiduciario sucesor sin necesidad de un curador designado por el tribunal.
• El fideicomiso en vida puede cancelarse o modificarse en cualquier momento antes del fallecimiento o la incapacidad de la persona.
• La sucesión, incluida la de varios estados, se evita manteniendo los activos en un fideicomiso en vida. (A menudo, la sucesión demora entre 9 y 12 meses).
• Privacidad. Cuando una persona fallece con un fideicomiso en vida, las disposiciones de ese fideicomiso no suelen hacerse públicas.
• El fideicomiso en vida desalienta los litigios.
• Un matrimonio con un fideicomiso en vida puede reducir o eliminar los impuestos federales sobre el patrimonio creando un fideicomiso de exención. Mientras ambos vivan, los bienes permanecerán en el fideicomiso en vida revocable. Ante el fallecimiento de un cónyuge, el fideicomiso se dividirá en dos fideicomisos: el fideicomiso del superviviente y el fideicomiso de exención. (A los efectos fiscales, el fideicomiso del superviviente y el fideicomiso de exención corresponden a dos contribuyentes distintos).

Desventajas de un Fideicomiso en Vida

• La creación de un fideicomiso en vida es más costosa que un plan de sucesión con solo un testamento.
• Hay que crear un acuerdo de fideicomiso con un nuevo testamento.
• La transferencia de activos al fideicomiso en vida requiere papeleo e incurrir en costos en los cuales no se incurre con un plan de sucesión menos elaborado.
• El fideicomiso de exención requiere un esfuerzo adicional por parte del cónyuge superviviente.
• Algunos prestamistas pueden exigir el retiro de la propiedad mantenida en un fideicomiso en vida para refinanciar la propiedad.

Términos Frecuentes

Fiduciante: Crea el fideicomiso revocable y transfiere los principales activos a dicho fideicomiso. (Una pareja de cónyuges puede tener un fideicomiso en vida conjunto o cada uno puede tener el propio).

Fiduciario: Gestiona los activos del fideicomiso en vida.

Beneficiario: Recibe los bienes del fideicomiso en vida.

Inicialmente, el fiduciante, el fiduciario y el beneficiario son la misma persona.

First Heritage Mortgage, LLC
It’s Successors and/or Assigns ATIMA
P.O. Box 10666
Birmingham, AL 35202