Todas las instituciones de crédito fijan las tasas cada día hábil a media mañana. Esto permite a los bancos obtener una lectura matutina de los mercados y digerir cualquier informe económico que se haya publicado esa mañana. Una vez que recibimos todas las tasas de las distintas fuentes, las recopilamos en una planilla diaria para los oficiales de préstamos. Esto suele ocurrir entre las 10:30 a.m. y las 11:00 a.m. Durante el día, las tasas pueden verse influenciadas por factores diarios, y los prestamistas pueden reajustar los precios durante la jornada para mantenerse actualizados con el mercado de bonos cambiante. Por lo general, una vez que se publican las tasas de interés, tienen vigencia hasta las 4:30 de esa misma tarde.
Hay muchos factores que influyen en la tasa de interés. El crédito, el importe del préstamo, el programa de préstamo, el pago inicial y el tipo de propiedad son solo algunos de los factores que pueden influir en la tasa. Su oficial de préstamos tendrá en cuenta todos estos factores a la hora de cotizar la tasa de interés. Consulte con su oficial de préstamos para conocer las cotizaciones específicas de su programa de préstamo.
¿Tiene previsto mantener el préstamo durante un tiempo? Entonces quizás le convenga “comprar” una tasa de interés más baja pagando uno o más “puntos”.
Aun cuando no esté seguro de cuánto tiempo mantener la hipoteca antes de mudarse o refinanciar, probablemente le sirva pagar puntos ahora para obtener una tasa más baja. Por ejemplo, ¿actualmente tiene un trabajo bien remunerado, pero cree que podría cambiar de profesión en los próximos años? Lo ayudaremos a resolverlo. Es parte de nuestro objetivo encontrar un préstamo que sea adecuado para sus medios y su futuro.
Un punto (que equivale al uno por ciento (1%) del importe total del préstamo) es un cargo inicial que reduce la tasa de interés anual y el interés total pagadero durante el préstamo. Así, un préstamo con puntos tendrá una tasa de interés más baja que un préstamo sin puntos. Básicamente, cuando se pagan los puntos, en vez de pagar dinero luego, lo paga ahora. Puede pagar fracciones de puntos, lo que significa que hay muchos paquetes de puntos que pueden hacer que las condiciones de un préstamo sean más favorables, si eso es lo que le conviene.
Hay una variedad de combinaciones de tasas y puntos disponibles. Cuando analice los diferentes programas de préstamo, no se fije solo en la tasa de interés; compare todo el paquete. La ley federal exige a los prestamistas que publiquen la tasa porcentual anual (APR) de sus préstamos. Dicha tasa es una herramienta que se usa para comparar los diferentes plazos, las tasas ofrecidas y los puntos.
Una fijación de tasa o un compromiso de tasa es la promesa de un prestamista de mantener una tasa de interés concreta y una cantidad de puntos determinada para usted durante un tiempo dado mientras se tramita su solicitud. De este modo, se evita pasar por todo el proceso de solicitud para al final descubrir que la tasa de interés ha subido.
El período de fijación de tasa puede variar en duración, y los períodos más largos suelen costar más. El prestamista se compromete a “mantener” la tasa de interés y los puntos durante ese período. El período de fijación de tasa de tipo estándar es de 50 días dependiendo del programa de préstamo. En ocasiones, puede haber un período de fijación de tasa más corto que permita mejorar levemente el precio.
Hay muchas formas, además de optar por un período de fijación de tasa más corto, de obtener una tasa más baja o puntos más bajos. Un pago inicial mayor dará lugar a una tasa de interés más baja que uno menor, ya que se parte de una mayor cantidad de capital. También puede pagar puntos para reducir la tasa de interés a lo largo del préstamo pagando más por adelantado. Para muchas personas, esto les es conveniente y es un buen negocio.
Los costos de cierre son los cargos que usted paga cuando cierra el préstamo. Los costos de cierre pueden variar según el programa de préstamo y otras circunstancias. Pida a su oficial de préstamos una estimación de buena fe que describa todos los costos de cierre que puede esperar.
Por último, la tasa de interés que un prestamista esté dispuesto a ofrecerle dependerá de su puntaje crediticio y de la relación deuda-ingresos. Si tiene una buena reputación y sus ingresos superan con creces sus obligaciones de deuda, calificará para una tasa de interés más baja.
Fijaciones ampliadas
Si su cierre no está programado dentro del período de fijación de tasa estándar, quizá pueda ampliar dicho período. Se ofrecen ampliaciones de fijación de tasa que varían según el programa de préstamo. Disponemos de fijaciones ampliadas por hasta 350 días. Para ampliar la fijación hay que pagar un cargo por adelantado antes de fijar la tasa de interés. Por lo general, cuanto más amplio sea el período de fijación de tasa de interés, más costosa será la fijación. El cargo por fijación a largo plazo no suele ser reembolsable. Algunas opciones de fijación a largo plazo permiten una reducción si la tasa de interés baja cuando usted está listo para cerrar. Si desea analizar el costo de una fijación ampliada, consulte con su oficial de préstamos para obtener más detalles y ver si una extensión de la fijación puede ser adecuada para usted.
Verá una tasa de interés y una tasa porcentual anual (APR) para cada préstamo hipotecario anunciado. La respuesta fácil al “por qué” es que la ley federal exige que el prestamista indique ambas cosas.
La APR es una herramienta para comparar diferentes préstamos, que incluyen diferentes tasas de interés, pero también diferentes puntos y otras condiciones. La APR del préstamo no es la tasa de interés real que se usa para calcular su pago de hipoteca. Más bien, está diseñada para representar el “verdadero costo de un préstamo” para el prestatario, expresado en forma de tasa anual, porque así es más fácil de comparar para un consumidor. De este modo, los prestamistas no pueden “ocultar” los cargos y los costos iniciales detrás las tasas bajas anunciadas.
Aunque está diseñada para facilitar la comparación de los préstamos, a veces resulta confuso porque la APR incluye algunas comisiones y primas de seguro que acompañan a una hipoteca. Y como la ley federal que obliga a los prestamistas a revelar la APR no define claramente lo que entra en el cálculo, las APR pueden variar de un prestamista a otro y de un préstamo a otro.
La APR de un préstamo vinculada a un índice de mercado, como una hipoteca con tasa variable 5/1, supone que el índice de mercado nunca cambiará. Pero las hipotecas con tasa variable se inventaron porque el índice de mercado fluctúa y hace que los préstamos con tasa fija sean más baratos o más costosos, ¡y es por eso que tienen una tasa variable!
Por lo tanto, las APR son, en el mejor de los casos, inexactas. La lección es que las APR pueden ser una guía, pero necesitará un profesional en hipotecas para que lo ayude a encontrar el mejor préstamo para usted.
Nota: Cuando analiza las condiciones del préstamo, la APR no le informa sobre los pagos globales o las penalizaciones por pago anticipado, ni sobre el tiempo en que permanecerá fija la tasa de interés. Además, verá que las APR de los préstamos a 15 años tendrán una tasa relativa más alta debido a que los puntos se amortizan en un período de tiempo más corto. Nuevamente, el mejor consejo es pedir ayuda a su oficial de préstamos para determinar cuál es el mejor préstamo y la mejor tasa de interés para sus necesidades.
