Preguntas Frecuentes sobre la Etapa Después del Cierre

Dependiendo del programa de préstamo y del pago inicial, es posible que tenga que usar el seguro hipotecario privado. En algunos casos, puede usar una segunda hipoteca para evitar el pago del PMI. Los cambios en las leyes fiscales también han hecho que el PMI sea deducible de impuestos para algunos prestatarios. Consulte con su oficial de préstamos o a un asesor fiscal para averiguar si cumple los requisitos para deducir el PMI.

En el caso de los préstamos concedidos a partir de julio de 1999, la ley federal obliga a los prestamistas a cancelar automáticamente el seguro hipotecario privado (PMI) cuando el saldo del préstamo cae por debajo del 78 por ciento del precio de compra, y no cuando se alcanza el 22 por ciento de capital, lo que ocurrirá mucho más rápidamente con el aumento del valor de la propiedad. (Se excluyen algunos préstamos de “mayor riesgo”). No obstante, tiene derecho a cancelar el PMI (para los préstamos otorgados después de julio de 1999) una vez que su capital alcance el 20 por ciento, independientemente del precio de compra original.

Lleve un registro de los pagos del capital. También lleve un registro del precio de venta de otras viviendas en el vecindario. Si su préstamo tiene menos de cinco años, lo más probable es que no haya pagado mucho capital, sino más bien intereses. Si tiene la suerte de que el valor de la propiedad aumente gracias a una revalorización del precio de las viviendas en su área, podría ganar un 20 por ciento de patrimonio neto aunque no haya pagado mucho capital.

Cuando crea que ha alcanzado el 20 por ciento del capital de su vivienda, podrá comenzar a liberarse de los pagos del PMI. Tendrá que notificar al prestamista hipotecario de su intención de cancelar los pagos del PMI y tendrá que presentar comprobantes de que tiene al menos un 20 por ciento de capital. El mejor comprobante es una tasación certificada por el estado en el formulario adecuado (URAR- 1004o informe uniforme de tasación residencial para viviendas unifamiliares), y la mayoría de los prestamistas exige uno antes de cancelar el PMI.

Aunque el responsable de pagar los impuestos y el seguro con cargo a la cuenta de depósito en garantía es el administrador de hipotecas, se recomienda comprobar periódicamente que estos pagos se hagan correctamente. Ya que está en ello, puede revisar su póliza del seguro para propietarios de vivienda. Se recomienda revisar la póliza cada dos o tres años para asegurarse de que cubre las mejoras recientes en la vivienda, los costos de sustitución de su contenido y que su cobertura de reconstrucción sigue el ritmo de la inflación.

Una de las ventajas de ser propietario es que los intereses de la hipoteca y los impuestos inmobiliarios pagados pueden deducirse del impuesto federal sobre la renta*. Para ello, tendrá que cumplir con las leyes fiscales vigentes y completar los formularios de impuestos federales y las listas de deducciones detalladas correspondientes.

• Interés de la hipoteca de una vivienda
  Para que sus intereses hipotecarios sean deducibles, deben ser para una primera o segunda vivienda calificada o para un préstamo para hacer mejoras en la vivienda. Además, el préstamo hipotecario debe estar garantizado por su vivienda principal o por una segunda vivienda, y solo pueden deducirse los intereses pagados en ese ejercicio fiscal. Los propietarios de vivienda pueden deducir de sus impuestos sobre la renta los gastos de intereses de hasta $750,000 ($375,000 si están casados y declaran sus impuestos por separado) de la deuda hipotecaria calificada.
• Puntos
  Los puntos (también conocidos como “cargos por originación del préstamo”, “cargos máximos del préstamo”, “descuento del préstamo” o “puntos de descuento”) suelen tratarse como intereses prepagados. Si cumple ciertas condiciones establecidas por el IRS, generalmente podrá deducirlos de sus impuestos el año en que fueron pagados. Consulte con su asesor fiscal la información más actualizada aplicable a su situación.
• Impuestos Inmobiliarios
  Los impuestos inmobiliarios estatales o locales pueden deducirse de sus ingresos si se pagan en el ejercicio fiscal. Para calificar, el impuesto debe gravarse sobre el valor de tasación de la propiedad, la autoridad tributaria debe aplicar una tasa uniforme a las propiedades de su jurisdicción y el impuesto no debe ser para su privilegio especial, sino para beneficio del bienestar general.
• Restricciones a las Deducciones Detalladas
  La cantidad de deducciones detalladas están restringidas por su ingreso bruto ajustable. Consulte con un asesor fiscal para obtener más información sobre las deducciones detalladas.
• Conceptos No Deducibles
  Muchos de los gastos relacionados con la propiedad de su vivienda no pueden deducirse del impuesto sobre la renta. Estos conceptos no deducibles pueden incluir:
  • La mayoría de los costos de liquidación, entre otros, los gastos de tasación, los gastos notariales, las cuotas por financiamiento del VA y los costos de preparación de la hipoteca
  • Seguro
  • Las contribuciones locales que generalmente le añaden valor a su vivienda, como las aceras, el alcantarillado, etc.
  • Servicios públicos
  • Ayuda doméstica
  • Depreciación

* La información contenida aquí tiene fines meramente informativos y podría no reflejar las reglas y normas del ejercicio fiscal en curso. Tendrá que consultar con su abogado fiscal, un contador público o el IRS para conocer las reglas, las restricciones y las normas del año fiscal en curso.

Los pagos de hipoteca mensuales son gestionados por lo que se conoce como “administrador de hipotecas”. El administrador de hipotecas se encarga de cobrar los pagos mensuales y de gestionar su cuenta de depósito en garantía.

Su cuenta de depósito en garantía es una cuenta especial a su nombre para pagar obligaciones como los impuestos sobre la propiedad, las primas del seguro y demás conceptos de depósito en garantía. El administrador de hipotecas usa los fondos de su cuenta de depósito en garantía para asegurarse de que estos gastos se paguen oportunamente. De este modo, se evita el riesgo de tener una cobertura de seguro vencida o impuestos morosos. Además, le da la tranquilidad de saber que no tendrá que hacer pagos globales importantes durante el año.

En el momento en que se crea la cuenta de depósito en garantía, el administrador de hipotecas está obligado a proporcionarle una declaración de los gastos estimados y el total previsto de dichos gastos para los 12 meses siguientes.

De allí en adelante, el administrador de hipotecas está obligado a proporcionar una declaración en la que se indique qué parte de los pagos de hipoteca se ha aplicado al capital, a los intereses, a los impuestos, al seguro y a otros conceptos de depósito en garantía. La declaración anual también detalla los ajustes en los pagos para cubrir los impuestos, el seguro y otros conceptos de depósito en garantía.

Durante la vigencia del préstamo, la empresa administradora de hipotecas puede cambiar. Antes de cualquier cambio, el administrador de hipotecas actual debe notificarle por escrito la fecha efectiva del primer pago de la hipoteca en la oficina del nuevo administrador de hipotecas. También debería recibir una notificación del nuevo administrador de hipotecas. Estas notificaciones deben incluir lo siguiente:

• Nombre y dirección del nuevo administrador de hipotecas.
• La última fecha en que el administrador de hipotecas actual aceptará los pagos de su hipoteca.
• La fecha en que el nuevo administrador de hipotecas comenzará a aceptar pagos.
• Números de teléfono gratuitos o de cobro revertido a los que puede llamar para obtener más información sobre el traspaso del servicio tanto de su administrador de hipotecas actual como del nuevo.
• Aviso sobre si puede continuar con un seguro opcional (como el seguro de discapacidad). También qué medidas, si hubiere, tiene que tomar para mantener la cobertura. Asimismo, si las condiciones del seguro van a cambiar.

En caso de que el administrador de hipotecas cambie, el nuevo administrador estará obligado a respetar los términos y condiciones de su contrato de hipoteca original. La excepción de este requisito son los términos y condiciones relacionados directamente con la administración del préstamo.

Después del traspaso, dispondrá de un período de gracia de 60 días en el que no se le podrá cobrar un recargo por pago atrasado si envía por error su pago de hipoteca al administrador anterior en lugar de al nuevo.

Si tiene alguna duda o impugnación relacionada con el nuevo administrador, póngase en contacto con él por escrito. Continúe haciendo sus pagos mensuales mientras se resuelve la impugnación. El administrador está obligado a investigar las impugnaciones y a hacer las correcciones necesarias en un plazo de 60 días hábiles.

Incluso con las tasas de interés bajas vigentes, la cantidad total de intereses que puede pagar a lo largo de la hipoteca puede ser impactante. Es uno de los motivos por los que muchas personas se fijan el objetivo de pagar sus hipotecas por anticipado. Pero pagar una hipoteca con antelación no es para cualquiera. He aquí algunos motivos para considerarlo:

• La cancelación de la hipoteca lo liberará por completo de deudas.
• Quiere reducir los gastos al máximo para poder destinar más dinero a su fondo de jubilación.
• Tiene previsto mudarse en unos años y necesitará dinero en efectivo para su próxima vivienda, para los costos de cierre o para el pago inicial. Aplicar más dinero al saldo de su hipoteca aumentará el capital, que puede convertirse en efectivo si es necesario.
• Actualmente, usted no recibe una exención fiscal por los intereses de la hipoteca. Si su hipoteca es pequeña, es posible que los intereses no superen la deducción estándar que el IRS concede a los contribuyentes que no deducen impuestos de forma detallada. Sin esa exención fiscal, el costo real de la hipoteca es mayor.
• Usted paga un seguro hipotecario privado (PMI). Si tiene menos del 20 por ciento de capital en su vivienda, acumulará más capital antes si hace pagos adicionales, lo que le permitirá cancelar su PMI. La eliminación del PMI permitirá reducir el pago mensual

Pero, para algunas personas, pagar la hipoteca antes de tiempo puede perjudicarlas más que ayudarlas. Estos son los motivos por los cuales renunciar al pago anticipado de la hipoteca:

• El contrato hipotecario incluye penalizaciones por pago anticipado.
• Tiene otras deudas de alto costo. Las tasas de interés de las tarjetas de crédito suelen más que duplicar las de la mayoría de las hipotecas. Cualquier dinero extra debería usarse para pagar primero el saldo de la hipoteca.
• Quiere tener más dinero en el bolsillo ahora.
• Usted se encuentra en una categoría impositiva alta y esta deducción adicional lo haría descender de categoría y reduciría sus impuestos.
• Quiere usar el dinero en otra inversión, como la bolsa o bienes inmuebles.

Muchos propietarios de vivienda están tomando la decisión proactiva de obtener una línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC) para emergencias. Una HELOC es una línea de crédito renovable que solo cobra intereses cuando se retira dinero de la línea de crédito. A medida que se va devolviendo el saldo del retiro, el crédito vuelve a estar disponible. Obtener una HELOC por adelantado puede ser de gran ayuda si alguna vez lo despiden o tiene una emergencia médica o de otro tipo.

La información en su informe crediticio influye enormemente en la posibilidad de que vuelva a calificar para un préstamo hipotecario. Por eso es importante verificarlo periódicamente.

Ahora incluso es fácil hacerlo. Una modificación reciente a la Ley de Informes de Crédito Justos (FCRA) federal obliga a cada agencia de informes crediticios a proporcionarle una copia gratuita de su informe crediticio, a pedido, una vez al año. Para solicitar su informe crediticio gratuito, visite www.annualcreditreport.com.

Si dispone de capital en su vivienda, puede abrir una línea de crédito sobre el capital de la vivienda o pedir un préstamo sobre el capital de la vivienda. Pedir un préstamo sobre el capital de la vivienda para pagar las deudas de las tarjetas de crédito, préstamos para automóvil y otras deudas con intereses más altos tiene mucho sentido desde el punto de vista financiero.

Puede que sea el momento adecuado para refinanciar su préstamo hipotecario. Las nuevas tasas pueden ayudarlo a reducir significativamente su pago mensual. O tal vez quiera retirar parte del capital acumulado en su vivienda, que puede usar para consolidar deudas, mejorar su vivienda, tomarse unas vacaciones o lo que quiera. Si refinancia, incluso tal vez pueda saldar su hipoteca antes.

Trabajaremos con usted para determinar si es el momento adecuado para cambiar de programa de préstamo, teniendo en cuenta el efectivo en mano, la probabilidad de que venda su vivienda en un futuro próximo y el efecto que el refinanciamiento podría tener en sus planes futuros.

Si ha recibido un préstamo de First Heritage Mortgage y tiene preguntas sobre el primer pago de la hipoteca, comuníquese con nuestro representante de servicio al cliente.