¿Qué Son los Préstamos No Conformes y Cómo Funcionan?

Al comenzar el proceso de compra de una vivienda, su primera preocupación probablemente sea “¿cómo voy a financiar mi vivienda?”

Si no llegó a hacer un par de pagos con tarjeta de crédito y su puntaje crediticio aún se está recuperando, o una vez presentó una solicitud de quiebra, aún existen opciones de préstamo que le permitirán alcanzar su objetivo de ser propietario de una vivienda.

Si bien su historial crediticio afecta para qué programas de préstamos es probable que califique, el hecho de haber tenido problemas en su informe crediticio no necesariamente significa que no podrá calificar para un préstamo.

Su oficial de préstamos podrá ayudarle a evaluar su situación financiera y encontrar la opción de préstamo más adecuada para usted. Una de esas opciones podría ser un préstamo no conforme.

Profundizaremos en qué es un préstamo no conforme, cómo funciona y si puede ser lo más adecuado para usted.

¿Qué es un Préstamo No Conforme?

Para simplificar, un préstamo no conforme es un préstamo que no cumple con los estándares para que Fannie Mae y Freddie Mac lo compren. Fannie Mae y Freddie Mac son dos empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) independientes que desempeñan un papel importante en el sistema de financiación de viviendas del país.

Estas agencias invierten en préstamos hipotecarios al comprarlos a prestamistas.

Hay dos razones principales por las cuales un préstamo se consideraría no conforme: o bien la hipoteca no cumple los requisitos de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), o bien es mayor que los límites de préstamos conformes.

La FHFA se encarga de establecer los estándares para los préstamos que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar. A fin de calificar para un préstamo conforme, un comprador generalmente debe tener:

• Un puntaje crediticio de 620 como mínimo
• Una relación deuda-ingresos (DTI) inferior al 45%
• Un pago inicial de al menos el 3%
• Un registro estable de empleo e ingresos por al menos dos años.  

¿Cómo Funcionan los Préstamos No Conformes?

Los préstamos no conformes funcionan casi igual que los préstamos conformes. Su oficial de préstamos le guiará por el proceso de solicitud y también se le pedirá que proporcione algunos documentos, incluido el comprobante de ingresos. Su prestamista también realizará una verificación crediticia. Una vez que su solicitud haya sido aprobada y la propiedad haya sido evaluada, se le autorizará a cerrar el préstamo.

Los préstamos no conformes son más riesgosos para el prestamista porque una GSE no comprará el préstamo al prestamista. Esto significa que, si el comprador incumple el préstamo, el prestamista debe absorber directamente la pérdida. Como resultado, los préstamos no conformes pueden tener tasas de interés o cargos más altos que otras opciones de préstamo.

Tipos de Préstamos No Conformes

Hay diferentes tipos de préstamos no conformes. Los dos tipos más comunes son los préstamos respaldados por el gobierno y los préstamos jumbo.

Préstamos Respaldados por el Gobierno

Los préstamos respaldados por el gobierno están asegurados por el gobierno federal para ayudar a cubrir cualquier pérdida si se incurre en incumplimiento de un préstamo.

Los préstamos del VA solo están disponibles para los miembros que califiquen de las Fuerzas Armadas, veteranos y sus cónyuges. Estos préstamos están asegurados a través del Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA). A fin de calificar, usted debe cumplir los requisitos de servicio o ser el cónyuge de un miembro de las Fuerzas Armadas que perdió la vida en servicio o como resultado de una discapacidad. Una de las razones por las que los préstamos del VA se consideran uno de los principales beneficios para los miembros de las Fuerzas Armadas es que le permiten comprar una vivienda sin pago inicial.

Los préstamos de la FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda. Le permiten hacer un pago inicial desde tan solo el 3.5% con un puntaje crediticio de 580 como mínimo. Los préstamos de la FHA se crearon para beneficiar a los compradores de viviendas de ingresos bajos a medios.

Los préstamos del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) son una opción si la vivienda que desea se encuentra en un área que este considera lo suficientemente rural. Para ser elegible, no puede ganar más del 115% de la mediana de ingresos del condado, y la propiedad no puede ser una granja en funcionamiento.

Préstamos Jumbo

Cada año, la FHFA establece un límite sobre el importe de préstamo más alto que Fannie Mae y Freddie Mac pueden comprar. Esto se conoce como “límite de préstamo conforme”. Si el importe de un préstamo excede el límite de préstamo conforme, se considera un préstamo jumbo.

Dado que los préstamos jumbo son más grandes, tienen requisitos mucho más estrictos para poder calificar. Por lo general, requieren que su relación DTI sea baja y tener puntajes crediticios más altos. Cada prestamista establece sus requisitos para calificar, por lo que es recomendable que compare sus opciones para encontrar la que tenga el límite de préstamo más alto.

¿Debería Considerar un Préstamo No Conforme?

En general, los préstamos no conformes son buenas opciones para los prestatarios que no califican para un préstamo convencional y que buscan una manera de financiar una compra grande, como una vivienda de lujo, o que tienen circunstancias financieras particulares que les dificultan cumplir con los requisitos de préstamos estándar. Como ya sabe, si su oficial de préstamos le recomienda explorar opciones de préstamos no convencionales, esto no quiere decir que tenga que preocuparse.

Le recomendamos que se comunique con uno de nuestros oficiales de préstamos, quien trabajará con usted para evaluar su situación y le brindará los recursos para tomar una decisión informada. Conocer y comprender sus opciones le ayudará a tomar la mejor decisión financiera para usted. ¡Comience hoy mismo el proceso de compra de su vivienda!