5 cosas que debería saber sobre las hipotecas que no califican

Está listo para iniciar la compra de su vivienda, pero incluso el primer paso de este proceso puede hacer que se pregunte cómo financiará la compra. Si planea solicitar una hipoteca calificada con un trabajo W-2 como su fuente de ingresos, puede parecer un proceso sencillo.

Pero, ¿qué pasa si eres un trabajador por encargo, un empleado de 1099 o eres dueño de tu propio negocio? Tal vez sea un contratista o trabaje por cuenta propia para varios proyectos. La mayoría de los prestamistas consideran estas situaciones de empleo como trabajo por cuenta propia, lo que significa que deberá utilizar un producto hipotecario no calificado para financiar su casa. Los productos de préstamo que no son QM también son útiles para los inversores inmobiliarios, ya que ofrecen una alternativa a los préstamos de dinero fuerte con intereses más altos. 

Eso abre la puerta a más preguntas, comenzando con ¿Qué es una hipoteca no calificada ? En resumen, una hipoteca no calificada es un préstamo que no cumple con los estándares de una hipoteca calificada y utiliza métodos no tradicionales de verificación de ingresos para ayudarlo a obtener la aprobación de su préstamo. Queremos ayudar a facilitar el proceso de aprobación de un préstamo que no sea de QM. Es por eso que destacamos cinco cosas que debe saber si está buscando financiar una casa con una opción de préstamo que no sea QM.

Por lo general, puede calificar para un préstamo que no sea QM con un puntaje crediticio más bajo

Las hipotecas calificadas deben cumplir con los estándares establecidos en la Ley de Reforma de Wall Street Dodd-Frank y Protección al Consumidor. Las hipotecas no calificadas no están respaldadas por programas federales y, por lo tanto, no tienen que cumplir con esas pautas específicas.

Al aprobar y suscribir hipotecas no calificadas, los prestamistas generalmente están más interesados en ver que usted tenga acceso a fondos y un flujo constante de ingresos que le permitirán hacer sus pagos hipotecarios mensuales a tiempo, en lugar de un puntaje de crédito determinado. Dicho esto, todavía habrá requisitos mínimos de puntaje de crédito que varían según el prestamista. El requisito mínimo para una hipoteca no calificada suele ser alrededor de 100 puntos menos que su contraparte hipotecaria calificada.

Los préstamos no calificados tienen más opciones para la documentación de ingresos que las hipotecas calificadas

Este es un atributo clave que probablemente ya haya escuchado si está buscando financiar su casa con una hipoteca no calificada. Las hipotecas calificadas deben cumplir con las normas sobre verificación de ingresos y índices de endeudamiento. Debido a esas disposiciones, el trabajo por cuenta propia y otros tipos de ingresos que no sean W-2 generalmente no se pueden aceptar.

Por supuesto, los prestamistas que ofrecen hipotecas no calificadas aún deberán asegurarse de que usted obtenga un ingreso estable. Revisarán la documentación de sus ingresos y confirmarán que puede pagar su hipoteca mientras se mantiene al día con sus otras obligaciones de deuda.

Aquí hay algunos elementos comunes que los prestamistas buscan confirmar sobre los ingresos de los solicitantes de hipotecas no calificados:

• Demostrar estabilidad de ingresos
• Explique la industria o el tipo de trabajo por cuenta propia
• Proporcione documentación que demuestre la solidez financiera de su negocio.
• Presente un caso sólido sobre la sostenibilidad de su negocio para generar ingresos a largo plazo

Estos son algunos tipos de documentos que pueden respaldar su verificación de ingresos al solicitar un préstamo que no sea QM:

• Sus últimos dos años de declaraciones de impuestos federales personales 
• Dos meses de estados de cuenta bancarios u otros activos completos, tanto para sus cuentas personales como comerciales.

Las opciones de préstamo que no son QM generalmente pueden adaptarse a índices DTI más altos

Mientras que otros programas de préstamos pueden exigir que su relación deuda-ingresos esté por debajo de cierto porcentaje, las hipotecas no calificadas ofrecen flexibilidad a los compradores de vivienda dentro de los criterios establecidos por el prestamista. Los prestamistas aún se asegurarán de que pueda pagar sus facturas, incluida su nueva hipoteca, pero dado que asumen el riesgo financiero al prestarle los fondos para su compra, pueden establecer sus propios requisitos.

En general, los prestamistas pueden acomodar DTI con algunos puntos porcentuales adicionales para préstamos hipotecarios no calificados de lo que podrían con las pautas de hipotecas calificadas. Dado que los requisitos de cada prestamista para sus programas hipotecarios no calificados variarán, es mejor trabajar con su oficial de préstamos para conocer los requisitos específicos.

Las tasas de interés y las tarifas pueden ser más altas con los préstamos que no son de QM

Hay muchas ventajas que hemos cubierto sobre las hipotecas no calificadas. Sin embargo, hay algunas desventajas potenciales que querrá tener en cuenta. La primera es que, si bien los prestamistas pueden desarrollar requisitos de préstamo fuera de los requisitos federales establecidos para hipotecas calificadas, también tienen flexibilidad para establecer las tarifas que cobran por préstamos no calificados.

Dado que los préstamos no calificados no están respaldados por ninguna agencia gubernamental e implican un mayor riesgo para su prestamista, los puntos, las tarifas y la tasa de interés tienden a ser más altos. Dicho esto, las fuerzas del mercado y la competencia ayudan a mantener estas ofertas dentro de los límites de otras tasas de mercado.

No tantos prestamistas ofrecen hipotecas no calificadas

Si bien estamos cubriendo esta posible desventaja al final, podría ser una de las primeras que encuentre mientras busca un prestamista para obtener un préstamo no calificado. Debido al riesgo financiero que implica ofrecer préstamos que no están respaldados por programas del gobierno federal, algunos prestamistas no ofrecen hipotecas no calificadas en absoluto.

Sin embargo, no te desanimes. Muchos prestamistas ofrecen estos préstamos, especialmente con el aumento del trabajo por cuenta propia, la propiedad de negocios y la economía informal. Una búsqueda rápida en línea lo ayudará a identificar prestamistas que ofrecen hipotecas no calificadas y lo ayudará a comenzar con el proceso de solicitud de su hipoteca.

La mejor manera de comenzar el proceso de obtener una hipoteca no calificada es encontrar un prestamista que las ofrezca. Luego, hable con un oficial de préstamos experimentado. Una vez que les brinde una idea de su situación laboral y financiera, podrán revisar qué productos ofrece su institución que pueden satisfacer sus necesidades. Comience hoy el proceso de precalificación con uno de nuestros oficiales de préstamos.