Depreciación acelerada y posibles ventajas para los inversores

En los últimos años, hemos visto a algunos prestatarios utilizar la depreciación acelerada como estrategia para justificar la compra de propiedades de alquiler en Outer Banks. Si bien los inversores inmobiliarios experimentados tienen la opción de la depreciación tradicional, algunos inversores prefieren un enfoque mucho más agresivo conocido como depreciación acelerada. Esta estrategia reduce la factura fiscal del inversor de manera sustancial o, incluso, podría decirse, drásticamente.

La depreciación es una herramienta contable que refleja el desgaste gradual de las propiedades y los edificios a lo largo del tiempo. El IRS permite que las propiedades residenciales se deprecien durante 27.5 años. Sin embargo, con la depreciación acelerada, los inversores pueden utilizar métodos contables como el Sistema Modificado de Recuperación Acelerada de Costos (MACRS) o estudios de Segregación de Costos para identificar componentes de la propiedad que pueden depreciarse en períodos de vida útil más cortos, como 5 , 7 o 15 años.

Aunque no soy contador público, analicemos un ejemplo sencillo: Una estructura de un millón de dólares que tradicionalmente se deprecia en 27.5 años, permite una deducción contra el ingreso por alquiler de $ 36,363 en el primer año ($ 1,000,000 dividido por 27.5 = $ 36,363 ). Sin embargo, $ 1,000,000 dividido por cinco permitiría una deducción en el primer año de $ 200,000 . Con la depreciación tradicional, la pérdida fiscal sería mínima porque hay ingresos por alquiler de la propiedad. Sin embargo, al utilizar el método de depreciación acelerada la pérdida fiscal se cuadruplica. Si los inversores amortizan 200,000 dólares en el primer año, casi parece cuestionable que puedan reducir su obligación tributaria en una cantidad tan significativa. He visto grandes facturas de impuestos de seis cifras reducidas a casi nada utilizando este método de depreciación acelerada.

Para los inversores que utilizan la depreciación acelerada, su deseo es comprar otra casa cada año o cada pocos años para poder seguir recibiendo esta reducción de impuestos sobre la renta. Al analizar años consecutivos de declaraciones de impuestos y ver esta estrategia utilizada año tras año, casi parece adictiva. Imagínese si sus ingresos son más de $ 600,000 por año y está pagando cerca de $ 200,000 en impuestos federales sobre la renta cada año, pero al utilizar esta estrategia, puede reducir esta factura de impuestos a casi nada. La mentalidad de muchos inversionistas es que los $ 200,000 ahorrados en impuestos los reinvierten para comprar más bienes raíces porque no están pagando estos impuestos en los primeros años de ser dueños de la propiedad.

Sin embargo, es importante que los inversores planifiquen cuidadosamente. En primer lugar, para que los inversores puedan disfrutar de estas deducciones, usted debe calificar como profesional de bienes raíces. Esta es una designación importante que puede permitir a los inversores inmobiliarios utilizar las pérdidas de las actividades de alquiler para compensar los ingresos no pasivos (como los salarios o los ingresos comerciales). Para calificar, el contribuyente debe cumplir dos requisitos:

1. Dedicar más de 750 horas al año a participar materialmente en actividades inmobiliarias.
2. Asegúrese de que más del 50 % del tiempo total de trabajo se dedique a estas actividades inmobiliarias.

En la mayoría de los casos, los clientes que utilizan esta estrategia fiscal están casados. Uno de los cónyuges, aunque no es necesariamente un agente inmobiliario en la profesión tradicional, obtuvo una licencia inmobiliaria para ser administrador de propiedades. Si un cónyuge no trabaja de 9 a 5 , puede ser bastante fácil asegurarse de que más del 50 % de su tiempo esté dedicado a actividades inmobiliarias.

Antes de considerar una depreciación acelerada, los inversores deben ser conscientes de lo que sucede cuando venden su propiedad de inversión. Cuando un inversor vende su propiedad, debe recuperar esta depreciación. En otras palabras, han reducido su base de costos y, al vender su propiedad de inversión, su potencial impuesto a las ganancias de capital será mucho mayor. Esto puede encerrar a los inversores en propiedades que quizás no quieran vender, ya que la mayor parte de las ganancias estarían sujetas a importantes ajustes de base de costos, lo que generaría grandes impuestos a las ganancias de capital.

Muchos inversores consideran que los beneficios fiscales iniciales superan las implicaciones fiscales futuras, lo que hace que la depreciación acelerada sea una opción popular entre aquellos dispuestos a cumplir los dos requisitos anteriores. En general, aprovechar esta estrategia permite a los inversores maximizar el flujo de caja, reducir las cargas fiscales y reinvertir en el crecimiento de sus carteras inmobiliarias.

Nuevamente, no soy un profesional de impuestos y no estoy respaldando el uso de la depreciación acelerada. Después de una extensa investigación, decidí que no era para mí personalmente. Al hablar con diferentes contadores, más de un CPA ha mencionado que el uso de la depreciación acelerada a menudo conduce a auditorías, aunque los clientes que han utilizado esta estrategia informaron que sus auditorías salieron bien.