Y la Fed ha hablado

Esta semana se ha producido uno de los acontecimientos económicos más importantes y esperados de los dos últimos años. La Reserva Federal (Fed) ha iniciado su ciclo de recortes de tipos. Hay mucha información errónea circulando sobre lo que esto significa y las consecuencias para los mercados inmobiliarios y de tipos de interés. Analicemos lo que se esperaba que ocurriera, lo que ocurrió y lo que eso significa para el futuro.

El 2 de agosto se publicó el informe de empleo de la Oficina de Estadísticas Laborales (BLS) correspondiente al 2024 de julio. El informe confirmó el empeoramiento del panorama del empleo y selló la certeza virtual de un recorte de tasas de la Fed en su reunión de septiembre. La gran pregunta que se hacía el mercado era si ese recorte sería del 0.25 % o 0.5 %. El lunes de esta semana, Nick Timiraos, del Wall Street Journal, publicó un artículo que indica firmemente la probabilidad de un recorte 0.50 %. Nick Timiraos se ha hecho conocido como el “topo de la Fed”, ya que es probable que la Reserva Federal le haya avisado con antelación de decisiones importantes para ayudar a calmar los mercados y no crear pánico en ellos. Es una práctica común que muchos directorios de la Reserva Federal convoquen a un miembro de la prensa para notificar con antelación las decisiones importantes. Como resultado de la expectativa del recorte de la Fed, las tasas hipotecarias han experimentado un descenso constante a los niveles más bajos en más de un año. Es importante señalar que fue la expectativa del recorte y los malos informes económicos lo que llevó a la reducción de las tasas hipotecarias.

El miércoles, la Reserva Federal redujo oficialmente su tasa objetivo en un 0.50 %, como se esperaba. ¿Qué sucedió? Las tasas hipotecarias empeoraron ligeramente. Terminaron la semana prácticamente sin cambios en comparación con las dos o tres semanas anteriores. Los clientes han estado llamando en los últimos días preguntando si las tasas hipotecarias son ahora 0.5 % mejores. Es muy importante entender que la tasa que la Reserva Federal realmente redujo no es una tasa hipotecaria; es algo llamado tasa de fondos federales. Esta es la tasa que los bancos se cobran entre sí por pedir dinero prestado a un día o por períodos muy cortos de tiempo. Esta tasa no influye directamente en las tasas hipotecarias. Lo que sí hace es estimular el crecimiento económico de la economía al hacer que sea más barato para los bancos pedir prestado dinero. Luego, los bancos pueden hacer que sus tasas sean más baratas para otros prestatarios. Al final, esto “se filtra” hacia las tasas hipotecarias.  

Como hemos comentado en entradas anteriores, los tipos de interés hipotecarios se fijan en función de la oferta y la demanda de títulos respaldados por hipotecas (MBS). Al igual que el mercado de valores, este mercado cambia en función de las expectativas. ¿Alguna vez te preguntaste por qué escuchaste que Apple tuvo una publicación financiera trimestral increíble pero el precio de sus acciones bajó? Es porque probablemente el mercado esperaba un resultado aún más sorprendente. Si el mercado obtiene lo que espera, las cosas no cambian. Lo mismo ocurre con el recorte de tasas de la Reserva Federal. El mercado esperaba un recorte 0.50 %, y eso fue lo que obtuvo, así que nada cambió. Cuando surgió la expectativa de que se iban a recortar las tasas después del informe de empleo de agosto, las tasas mejoraron mucho. Fue la expectativa la que determinó la tasa, no el recorte real.

¿Qué significa esto para el futuro? El recorte de tasas fue la pequeña noticia en esta reunión de la Fed. La gran noticia fue el informe que se publicó llamado Resumen de Proyecciones Económicas (SEP). El SEP, también conocido como diagrama de puntos, muestra cómo ven los miembros de la Fed las cosas en el futuro. Este informe mostró claramente que, en comparación con el último SEP publicado el 2024 de junio, se esperaba que el PIB bajara, la tasa de desempleo aumentara y la inflación continuara moderándose (disminuyendo lentamente). Todo esto son noticias negativas para la economía y buenas noticias para las tasas hipotecarias. El SEP también mostró que un número medio de miembros de la Fed prevé recortes adicionales de entre 0.50 y 0.75 % este año y del 1.00 al 1.25 % el año próximo. Esto indica una continuación de los recortes durante un largo período en un intento de evitar una recesión. Las tasas bajarán en el futuro, pero no será un cambio que se produzca de la noche a la mañana.  

Con tasas más bajas, veremos que más compradores podrán comprar debido a una mayor asequibilidad. Los constructores podrán obtener préstamos a una tasa más barata, lo que facilitará la construcción de viviendas y, con suerte, reducirá la falta de oferta. Hablando de oferta, ahora muchos propietarios que se han mostrado reacios a vender sus casas debido a sus tasas súper bajas en los rangos 2 y 3 pueden comenzar a venderlas. Este es el comienzo de un buen período para el mercado inmobiliario y el mercado hipotecario.

Mirando hacia el futuro:

La próxima semana tendremos el indicador de inflación favorito de la Fed: el informe de Gastos de Consumo Personal (PCE).

• Martes : Índice de precios de viviendas de Case Shiller, índice de precios de viviendas de la FHFA
• Miércoles : Solicitudes de hipotecas, venta de casas nuevas
• Jueves :Ajuste final del PIB del segundo trimestre, ventas de viviendas pendientes
• Viernes : PCE

Ahora que la reunión de la Fed ya quedó atrás, los mercados se dedicarán a devorar todos los informes económicos que salgan para intentar predecir el próximo movimiento de la Reserva Federal.