Una gran semana para las tarifas

Esta semana tuvimos algunas noticias importantes en materia de vivienda que nos dan esperanza de un futuro más brillante. 

• Los oradores y las actas de la Reserva Federal nos dieron una idea de lo que piensan los responsables políticos sobre el futuro de las tasas. 
• En general, esta fue una gran semana para las tasas y esperamos que continúe así en el importante informe de inflación del Gasto de Consumo Personal (PCE) de la próxima semana. 
• Vimos una mejora de alrededor 50 puntos básicos o alrededor del 25 % en las tasas.

Comentario de la Reserva Federal: No hay mayores preocupaciones sobre la inflación

El lunes fue feriado federal por el Día del Presidente, por lo que los mercados estuvieron cerrados. A pesar del feriado, el gobernador de la Reserva Federal (FED), Waller, habló y se mostró optimista respecto de las tasas de interés.

• No le preocupó el informe del Índice de Precios al Consumidor (IPC) más alto de lo esperado que se publicó la semana pasada. Dijo que probablemente se trataba de algo estacional y que era normal esperar un ligero aumento.
• Tampoco le preocupaba demasiado la amenaza de posibles aranceles. Afirmó que el efecto sobre la inflación sería un aumento único de precios y no obstaculizaría el trabajo de la Fed sobre la inflación.
• Se considera que Waller es un posible candidato para ocupar el puesto principal de la Reserva Federal al final del mandato del presidente Powell en 2026 , por lo que sus palabras tienen mucho peso en los mercados.

El presidente de la Reserva Federal de Filadelfia, Harker, también hizo comentarios muy similares el miércoles por la mañana.

• No le preocupó el informe del IPC de enero y señaló que en 9 de los últimos 10 años se han producido aumentos sorpresivos de la inflación en el informe de enero. Reconoció que los ajustes estacionales en el análisis de datos pueden no estar al día debido a que la economía cambia rápidamente.
• Tampoco le preocupaban demasiado los aranceles. Reiteró que a medida que la inflación siga bajando, la Fed recortará las tasas.

Los mercados de bonos adoraron a estos dos oradores.

Índice del mercado inmobiliario de la NAHB: Las preocupaciones por los aranceles afectan el sentimiento

El índice del mercado inmobiliario de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) se publicó en febrero. El índice mostró que el sentimiento (perspectiva) cayó 5 puntos debido a las preocupaciones sobre los aranceles, los costos de la vivienda y las elevadas tasas hipotecarias.

Hubo un fenómeno interesante que muestra cuán sensibles son estos informes económicos a los acontecimientos en tiempo real: 

• La encuesta se realizó a principios de febrero. 
• Los encuestados que respondieron a principios de mes mostraron una lectura de 38 (cuanto más bajo, peor confianza en el futuro), pero luego el presidente Trump retrasó los aranceles a la madera canadiense. 
• Los encuestados que respondieron después del retraso mostraron una lectura de 44 . 
• Esto definitivamente influyó en los resultados del índice.

Inicios y permisos de construcción de viviendas: Declive tras fuerte diciembre

Los inicios de construcción de viviendas y los permisos brindan una buena indicación sobre la oferta futura de viviendas y pueden influir en los valores de las viviendas y los alquileres. Los inicios de construcción de viviendas cayeron 10 %, y las viviendas unifamiliares bajaron 8.4 %. Este parecería ser un mal número, pero al analizarlo más de cerca, podemos ver que esta disminución se produce después de uno de los mejores números de todos los 2024 : Diciembre. 

Si observamos las cifras desde una perspectiva anual, las construcciones unifamiliares iniciadas se han mantenido bastante estables en los últimos dos años. 

Recuerde que la construcción de viviendas unifamiliares aún no ha seguido el ritmo de la formación de familias. Esto contribuye a los desafíos de asequibilidad que enfrentan muchos compradores de viviendas, especialmente los que compran por primera vez.

Actas de la reunión de la Reserva Federal: Ajustes del balance Tasas de beneficios

Las actas de la reunión anterior de la Reserva Federal indicaron una buena mejora en las tasas. La Reserva Federal dijo que planeaba terminar su reducción de balance a mediados de 2025 . 

La Reserva Federal posee importantes tenencias de deuda del Tesoro estadounidense y de valores respaldados por hipotecas (MBS). Piense en ellos como préstamos como préstamos para automóviles o hipotecas en el sentido de que tienen una fecha de finalización finita. Cuando llega esa fecha, la deuda desaparece y el dinero “sale” del balance. 

Actualmente, la Reserva Federal ha desacelerado el ritmo al que permite que los activos salgan de su balance. Tomarían las ganancias y las reinvertirían en nuevos bonos del Tesoro y MBS de Estados Unidos. Esto creó demanda y ayudó a bajar las tasas. 

Porque están indicando que detendrán todas las liquidaciones, eso significa que tomarán todas las ganancias y comprarán aún más deuda. Esta es una gran noticia para las tasas y el mercado ha estado mejorando.

Ventas de viviendas existentes: Disminución estacional pero fuerte crecimiento anual

La semana terminó con los datos de ventas de viviendas existentes de enero. Dado que las viviendas existentes constituyen el mayor volumen de viviendas en el país, este informe es muy importante. 

Este informe refleja viviendas reales que probablemente se pusieron bajo contrato y estuvieron en el mercado en noviembre y diciembre. Enero mostró que cayó 4.9 % intermensual a un ritmo anualizado de 4,08 millones de unidades. 

• Esta cifra estuvo apenas por debajo de las expectativas, que eran 4,12 millones. En términos interanuales, todavía subió 2 %. Noviembre y diciembre suelen ser una época del año lenta para las ventas de viviendas debido a los días festivos y el mal tiempo, sin mencionar que las tasas volvieron a subir. 
• Sigue siendo una cifra muy buena para este período. Los precios medios de las viviendas fueron de 396,900 dólares, 1.68 % menos que en el mes anterior, pero todavía 4.8 % más que en el mismo período del año anterior.    

En cuanto al inventario, este informe mostró un aumento de 1,18 millones de unidades, 3.5 % más respecto al mes anterior y un enorme 16.8 % más respecto al año anterior. 

• En comparación con 2020 de enero, antes del Covid, todavía estamos 17 % por debajo. 
• Esto nos da un suministro de 3.5 meses en comparación con un mercado normal de 4.6 meses. 
• Los días en el mercado aumentaron a 41 días en comparación con 36 días del año pasado. 
• 15 % de viviendas vendidas por encima del precio de cotización.

Como hemos comentado anteriormente, sigue habiendo un desequilibrio entre la oferta y la demanda. El inventario no da abasto y eso está impulsando los precios de las viviendas. 

El mercado inmobiliario podría fortalecerse aún más con una caída de las tasas de interés. Incluso Lawrence Yun, economista jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR), afirmó que el pronóstico de la NAR es de un crecimiento de las ventas de viviendas existentes del 7 al 12 % en 2025 y otro 10 al 15 % en 2026 .

Datos de QCEW: El mercado laboral podría ser más débil de lo que se informa

Por último, pero no por ello menos importante, se publicaron los datos preliminares del Censo Trimestral de Empleo y Salarios (QCEW) para el tercer trimestre 2024 . Este informe está muy retrasado, pero es mucho más preciso que el informe mensual sobre empleos de la Oficina de Estadísticas Laborales (BLS). 

El QCEW mostró que se crearon 740.000 empleos menos de los que informó el BLS. Esto equivale a una exageración de 62.000 puestos de trabajo cada mes, incluso después de las dos revisiones por las que pasa cada informe del BLS. Imagínese si los informes de empleo mensuales del año pasado hubieran sido 62.000 menos cada uno, cómo habrían reaccionado las tasas.

Mirando hacia el futuro

 

La próxima semana nos espera varios informes muy importantes. Esto es lo que hay que tener en cuenta:

Martes 25 de febrero :

• Índice de precios de la vivienda de la FHFA
• Índice de precios de la vivienda Case-Shiller

Miércoles 26 de febrero:

• Ventas de casas nuevas

Jueves 27 de febrero: 

• Solicitudes iniciales de subsidio por desempleo
• PIB
• Ventas de viviendas pendientes

Viernes 28 de febrero:

• Gastos de consumo personal (PCE) 
  La medida favorita de la Fed para la inflación

 

Esperemos que continúe la subida de los tipos de interés. El PCE definitivamente podría empujarnos más abajo.