Líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) y por qué tengo una

El artículo de Drew sobre el valor líquido de la vivienda y el PIB me inspiró a escribir sobre cómo ayudar a los prestatarios a aprovechar el valor líquido de su vivienda. La mayoría de los lectores están familiarizados con una línea de crédito con garantía hipotecaria, comúnmente conocida como HELOC, pero hay dos conceptos erróneos importantes sobre las HELOC que a menudo escuchamos de los prestatarios. Para el análisis a continuación, la propiedad asumida con una HELOC es una vivienda principal o una propiedad que no está destinada al alquiler.

Dos conceptos erróneos comunes:

• Mi casa tiene mucho valor y debería poder acceder a él instantáneamente con una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC), ¿verdad?
• Cuando cierro mi HELOC, debo tomar o retirar los fondos, ¿verdad?

En cuanto al primer concepto erróneo, si su casa tiene valor líquido (y tal vez se trate de una cantidad significativa), esto no significa que pueda acceder instantáneamente a ese valor líquido con una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC). Por ejemplo, si un prestatario es propietario de una casa y la casa vale $ 1,000,000 con una hipoteca de $ 500,000 , esto no significa que los prestatarios puedan acceder a ese capital solo porque esté allí. Los prestatarios tendrán otros criterios de suscripción que deberán cumplir antes de poder obtener una HELOC.

Una HELOC es una línea de crédito renovable que permite a los propietarios utilizar el valor líquido de su vivienda actual para uso personal, y es común que los inversores utilicen este valor líquido o los fondos de su vivienda principal para el pago inicial de una segunda vivienda o una propiedad de inversión. Las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) se diferencian de las hipotecas normales en varios aspectos, y una de las diferencias es el pago de la hipoteca. Con una HELOC, el pago por el primer período de 10 o 15 años es un pago de solo intereses. El requisito de pago de solo intereses a menudo se considera positivo cuando los prestatarios utilizan fondos HELOC para comprar una propiedad de inversión, especialmente cuando existe un esfuerzo por mantener los pagos lo más bajos posible y compensar los costos de la hipoteca con los ingresos del alquiler.

Puede resultar difícil para un prestatario calificar para una HELOC porque la suscripción utiliza un pago hipotecario más alto que el pago real requerido. Esto se conoce como pago calificado y los cálculos para los pagos calificados varían de un prestamista a otro. Tomemos como ejemplo una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) de $ 100,000 , que tiene un pago de solo intereses de $ 605 . El cálculo de un asegurador utilizará 1.5 % del monto del préstamo como pago calificado o $ 1,500 para el pago de la hipoteca del prestatario. Este pago de $ 1,500 es significativamente más alto que el pago real de $ 605 y dificulta que los prestatarios califiquen. No todos los prestamistas utilizan este método de cálculo mencionado anteriormente, pero todos utilizan un pago calificado que es más alto que el pago real.  

El segundo concepto erróneo o malentendido es que cuando un prestatario cierra un HELOC, tiene que retirar estos fondos de inmediato, lo cual no es cierto. Personalmente, tengo una HELOC y durante los últimos tres años no he pagado nada para acceder al valor neto de mi vivienda. Los fondos de mi HELOC están disponibles en cualquier momento cuando los necesito, pero no he tenido ningún motivo para retirar estos fondos y, por lo tanto, no tengo ningún pago.

Como se sugirió anteriormente, en mercados de alquiler como los Outer Banks, los prestatarios a menudo utilizan una HELOC para sus fondos de pago inicial. Un prestatario puede estar pensando que utilizará un HELOC para comprar su casa de vacaciones, pero no ha iniciado el proceso de préstamo para obtener un HELOC hasta que encuentre la casa de vacaciones adecuada. Luego, finalmente encuentran su casa de vacaciones perfecta y nos cuentan su plan de utilizar una HELOC como pago inicial. En este caso, iniciar el proceso de préstamo HELOC para la vivienda principal de un prestatario e iniciar el proceso de préstamo para su casa de playa al mismo tiempo, hace que sea muy difícil y estresante obtener ambos préstamos tan rápidamente. Hemos cerrado ambas transacciones con éxito en el pasado en un período de tiempo corto, como 30 o 45 días, pero es probable que uno de los cierres se demore. Además, dos procesos de préstamo al mismo tiempo son muy estresantes para el prestatario y a menudo confusos. Un enfoque proactivo es obtener una HELOC antes de hacer una oferta por otra vivienda. Luego, los cierres inmobiliarios se vuelven mucho más fluidos en comparación con tener dos préstamos procesándose al mismo tiempo.

El último escenario hipotético a mencionar es un prestatario que actualmente vive en su vivienda principal y tiene la intención de vender su vivienda principal actual para luego comprar una nueva vivienda principal. Cuando un cliente tiene que vender su casa actual para luego comprar una nueva, la oferta está sujeta a que se venda su casa actual. En un mercado competitivo como Raleigh, Carolina del Norte, muchos vendedores pueden estar menos dispuestos a aceptar una oferta contingente, por lo que es mejor tener una solución por adelantado. En este tipo de escenario, es común que la vivienda actual del cliente ni siquiera esté aún listada en el mercado. Además, es posible que el prestatario no quiera mudarse de una residencia a otra tan rápidamente. Puedo entender que mudar toda tu vida en un fin de semana suene como una pesadilla para un adulto, aunque podría ser un recuerdo divertido para un niño. Por lo general, un prestatario en este escenario tiene este tipo de características o deseos:

• Necesitan el valor neto o el efectivo de su casa actual para comprar su nueva casa y no tienen tiempo suficiente para venderla.
• No quieren mudarse de inmediato debido a cuestiones de logística o tiempo.
• Es posible que quieran considerar conservar ambas casas, mientras que la vivienda principal anterior podría ser una propiedad de inversión.

Todos estos deseos podrían resolverse si un prestatario obtuviera una HELOC por adelantado.La mayoría de las veces, un prestatario no tiene una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) por adelantado. Esto da como resultado un escenario más complejo y estresante, con nuevamente dos procesos de préstamo ocurriendo al mismo tiempo. Quizás usted se esté preguntando, ¿pero qué tal un préstamo puente como solución? Muchos prestamistas tienen un límite para su préstamo puente de $ 250,000 , que no es lo suficientemente grande para comprar su nueva vivienda principal. First Heritage es el primer prestamista que he encontrado que realmente tiene una solución única, donde no limitamos a los prestatarios en el tamaño del préstamo puente siempre que la vivienda del prestatario tenga el valor líquido. Además, podemos cerrar el préstamo puente en menos de 2 semanas. El préstamo puente de First Heritage es una excelente solución para superar el problema del tiempo o una oferta no contingente.

Sin embargo, no es gratuito y cuesta alrededor de 1.00 puntos, y en algunos casos 1.5 %. Por ejemplo, si el tamaño del préstamo de un prestatario es de $ 500,000 para su préstamo puente, entonces 1.00 puntos costarían $ 5,000 en una tarifa única para cerrar el préstamo puente. En lugar de pagar esta tarifa y tener que reaccionar tan rápidamente, ¿puedes adivinar cuál es la mejor solución? Obtenga una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) por adelantado, es una de las mejores decisiones financieras que tomará en el sector inmobiliario. Además, ¡no hay costos de cierre para obtener un HELOC!

Si después de leer este artículo está listo para seguir adelante con un HELOC, a continuación se presentan dos factores importantes a considerar:

• Asegúrese de tener equidad. Por ejemplo, si su casa vale $ 1,000,000 a las mejores tasas ( 6.750 % - 7.250 %), los montos totales de sus préstamos combinados (hipoteca actual y HELOC) no pueden exceder 80 % del valor de la casa o $ 800,000 .
• La vivienda utilizada para una HELOC no puede ser una propiedad de alquiler.

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