Qué Debe Saber Acerca de la Compra de una Casa en Ejecución Hipotecaria

¿Por qué la gente considera comprar una casa embargada? Hay algunas buenas razones. El precio suele ser un factor importante: es posible obtener una casa mucho mejor a un precio muy asequible. La propiedad también puede tener mucho potencial que usted puede hacer realidad.

Si bien hay algunas ventajas fácilmente reconocibles de comprar una casa a un precio asequible, también existen riesgos asociados con las casas embargadas que deberá tener en cuenta. Podría enfrentar problemas de mantenimiento o un cronograma de cierre prolongado. Hay remedios para casi todos los inconvenientes, pero aún querrá estar al tanto de los obstáculos que podría enfrentar.

Exploraremos qué significa la ejecución hipotecaria, cómo puede beneficiarse al comprar una casa embargada y los inconvenientes que deberá tener en cuenta.

¿Qué significa ejecución hipotecaria?

Una vivienda en ejecución hipotecaria es propiedad del banco, después de haber sido adquirida por un propietario que dejó de hacer los pagos de su hipoteca. Hay varias etapas en el proceso de ejecución hipotecaria, y será importante conocer el estado de la propiedad que le interesa porque afectará su estrategia para comprar la casa.

Cómo comprar una casa embargada

Hay diferentes etapas en el proceso de ejecución hipotecaria en las que puede comprar la propiedad. En las primeras etapas, aún puede ser propiedad del propietario moroso, lo que le permite negociar de persona a persona y en un cronograma potencialmente condensado. En las etapas posteriores, el banco asume la propiedad y tendrás que trabajar con ellos para completar la compra.

Pre-Ejecuciones Hipotecarias

En esta etapa, el prestamista ha notificado al propietario actual que está en mora y que tiene la intención de ejecutar la propiedad. Si el propietario puede venderla a tiempo, puede evitar los procedimientos oficiales de ejecución hipotecaria y los efectos negativos en su historial crediticio. Esto puede darles un incentivo para llegar a un acuerdo y negociar una venta.

Estos listados generalmente aparecen en los edificios de los juzgados de la ciudad y del condado y en las herramientas de búsqueda en línea.

Ventas cortas

Una venta corta es cuando un prestamista acepta menos por la propiedad de lo que se debe en la hipoteca, lo que resulta en una pérdida para el prestamista. Sin embargo, el prestatario original no tiene que estar en mora en los pagos de su hipoteca para que el prestamista acepte una venta corta. Otros indicios de dificultades financieras que conducirían al incumplimiento, como la pérdida de un trabajo, pueden incitar a un prestamista a aceptar términos de venta al descubierto.

Las casas en esta etapa de ejecución hipotecaria generalmente están bajo el agua, lo que significa que ahora valen menos de lo que está pendiente en la hipoteca. Debido a que el prestamista tiene que aceptar "vender la propiedad al descubierto", lo que resulta en una pérdida para ellos, las ventas en esta etapa pueden demorar meses. Puede identificar propiedades en ejecución hipotecaria en esta etapa anunciadas como "pendiente de aprobación bancaria".

Subastas de venta del alguacil

Las compras en esta etapa del proceso de ejecución hipotecaria ocurren después de que un prestamista ha notificado al prestatario el incumplimiento y le ha otorgado un período de gracia para que se ponga al día con los pagos de la hipoteca. Las subastas generalmente se llevan a cabo en un juzgado de la ciudad, administrado por la policía local, de ahí el nombre. Las propiedades se subastan públicamente al mejor postor.

Los avisos de estas subastas se pueden encontrar en los periódicos locales y otras plataformas en línea.

Propiedades del Banco

Si la propiedad ha llegado a esta etapa, eso significa que no se vendió en la subasta ni en las otras etapas anteriores. En este punto, vuelve al prestamista y se convierte en una propiedad de propiedad inmobiliaria (REO). Trabajaría con el departamento REO de la institución financiera para cerrar este trato.

Propiedades de propiedad del gobierno

Para las viviendas compradas con programas de garantía de préstamo, como los préstamos de la FHA y VA, la ejecución hipotecaria hace que el gobierno las embargue y las vendan los corredores que representan a la agencia federal en particular. En esta etapa, trabajará con un corredor registrado por el gobierno para comprar la propiedad. Puede buscar estos anuncios en el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE. UU.

Beneficios de comprar una casa embargada

Comprender cómo funciona el proceso de ejecución hipotecaria y las diferentes etapas en las que puede ocurrir una compra puede hacer que se pregunte si vale la pena comprar una casa a través de este proceso. Como exploramos al comienzo de esta publicación, hay varios beneficios de comprar una casa embargada que pueden hacer que el tiempo invertido valga la pena.

1. Precios bajos. El mayor punto de venta para comprar una propiedad embargada es que casi siempre se venden por menos que casas comparables en el área. Los prestamistas quieren recuperar las pérdidas que puedan y sacar la propiedad de sus libros para reducir cualquier riesgo financiero adicional, lo que le ayuda a obtener una gran oferta.
2. Un título claro. Al comprarle a un propietario, los impuestos atrasados o los gravámenes pueden bloquear su venta. En el caso de una compra por ejecución hipotecaria de una propiedad del banco, el prestamista limpia el título para garantizar que se lleve a cabo la venta.
3. Todavía tiene opciones de préstamo . Si bien el proceso de licitación y compra puede ser diferente para las propiedades embargadas, por lo general aún disfrutará del acceso a varios programas de préstamos para financiar su compra.

Riesgos de comprar casas embargadas

Obtener una casa a un excelente precio puede parecer tentador y, si bien no es necesariamente demasiado bueno para ser verdad, querrá comprender los riesgos involucrados y evaluar cuidadosamente su compra.

1. Problemas de mantenimiento. Incluso si los propietarios todavía ocupan la casa, es posible que se hayan descuidado el mantenimiento y la conservación normales. Dado que están en proceso de ejecución hipotecaria, es probable que tengan menos interés en pagar el desgaste normal o incluso reparaciones importantes.
2. Costos ocultos. Si está comprando una propiedad de un banco, limpiarán el título para garantizar que la venta se lleve a cabo, pero ese no es necesariamente el caso cuando su compra ocurre en otras etapas del proceso de ejecución hipotecaria. Si compra una propiedad en una subasta, por ejemplo, puede ser responsable de los impuestos atrasados y los gravámenes asociados con ella.
3. Es un proceso lento. Debido al papeleo y los procesos que deben llevarse a cabo, la compra de una vivienda embargada en casi todas las etapas, excepto antes de la ejecución hipotecaria, probablemente llevará más tiempo que una venta regular del propietario. Cuanto más tiempo permanezca la casa en el mercado sin un ocupante, también aumenta el riesgo de que su condición decaiga.

Comprar una casa embargada no es para todos. Necesitará paciencia y deberá llevar a cabo su debida diligencia para asegurarse de que sea una inversión que valga la pena. Al igual que una compra regular de un propietario, querrá comenzar el proceso hablando con su prestamista y asegurando el financiamiento. Póngase en contacto con uno de nuestros agentes de préstamos expertos hoy mismo para analizar sus opciones de financiación.