¿Qué Es un Préstamo No Calificado?
A medida que avanza por el proceso de compra de una vivienda, comenzará a notar que los prestamistas hipotecarios generalmente tienen un conjunto de requisitos para que usted califique para un préstamo hipotecario. Estos pueden incluir tener un ingreso estable, al menos dos años de historial laboral y un historial crediticio sobresaliente, entre otros.
Es importante recordar que esto no significa que su hogar esté fuera de su alcance.
Los prestamistas hipotecarios entienden que no todos los compradores de vivienda encajan en el mismo molde. Hay muchas soluciones hipotecarias para prestatarios con antecedentes financieros únicos, como hipotecas no calificadas, que pueden ayudar a que sea posible ser propietario de una vivienda.
¿Qué es una hipoteca calificada?
Para comprender mejor un Non-QM, es útil familiarizarse con los criterios de una hipoteca calificada. Una hipoteca calificada (préstamo QM) es un préstamo para vivienda que cumple con ciertos estándares establecidos por la Ley de Protección al Consumidor y la Ley Dodd-Frank de Reforma de Wall Street , firmada por el presidente Obama tras la crisis inmobiliaria de 2008 .
Los requisitos para una hipoteca calificada incluyen:
- Requiere verificación de ingresos, también conocida como la regla de "capacidad de pago".
- El ratio de endeudamiento no puede superar 43 %
- Los puntos y las tarifas no deben exceder el 3 % del monto del préstamo
- El préstamo no puede tener características riesgosas tales como amortización negativa o intereses solamente.
- El plazo del préstamo no puede exceder 30 años
Estas directrices fueron adoptadas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) para ayudar a prevenir las malas prácticas crediticias que desencadenaron la crisis financiera anterior.
¿Qué Es una Hipoteca No Calificada?
Una hipoteca no calificada (Non-QM) es un préstamo que no cumple con los estándares de una hipoteca calificada y utiliza métodos no tradicionales de verificación de ingresos para ayudar a un prestatario a obtener la aprobación para un préstamo hipotecario. Este tipo de préstamos están destinados a prestatarios con circunstancias de ingresos excepcionales que les permiten cumplir con los requisitos.
¿Quién puede beneficiarse de un préstamo no QM?
Los préstamos que no son de QM llenan el vacío para los prestatarios que pueden trabajar por cuenta propia, tener ingresos no tradicionales o haber tenido dificultades para calificar para un préstamo de QM debido a problemas de crédito en el pasado. Los préstamos no QM tienen pautas de suscripción que permiten al prestamista ver el "panorama más amplio" de su historial financiero, determinando así la capacidad de pago de un prestatario desde una perspectiva ligeramente diferente a la habitual.
Un préstamo Non-QM podría resultarle beneficioso si se encuentra en alguna de las siguientes situaciones:
- Prestatario autónomo
- Inversionista de bienes raíces
- Extranjero
- Prestatario principal o no principal
- Prestatarios con activos significativos
- Profesional médico
Puedes utilizar un préstamo no convencional (non-QM) para la compra de viviendas nuevas, refinanciaciones, viviendas de inversión o segundas residencias.
Tipos de préstamos no convencionales
No todos los prestatarios se ajustan al molde convencional, y eso está bien. First Heritage Mortgage ofrece una gama completa de programas Non-QM que se adaptan a su situación financiera particular.
| Tipo de préstamo | Mejor para | Cómo calificar | Pago inicial mínimo | Puntuación crediticia mínima | Tipos de propiedades |
|---|---|---|---|---|---|
| Extracto de cuenta | Prestatarios autónomos | 12 a 24 meses de depósitos bancarios personales o comerciales en lugar de declaraciones de impuestos. | 10 – 20% | 620 + | Vivienda principal, segunda residencia, inversión |
| DSCR | Inversores inmobiliarios | Los ingresos por alquiler de la propiedad cubren el pago de la hipoteca (DSCR ≥ 1.0 ); no se requieren ingresos personales. | 20 – 25% | 620 + | Inversión únicamente |
| utilización de activos | Los ahorros, las inversiones o las cuentas de jubilación se dividen a lo largo del plazo del préstamo para generar ingresos que cumplan los requisitos. | Ahorros, inversiones o cuentas de jubilación divididos a lo largo del plazo del préstamo para generar ingresos que cumplan los requisitos. | 20% | 640 + | Casa principal, segunda residencia |
| 1099 | Trabajadores autónomos y contratistas | De 1 a 2 años de 1099 formularios en lugar de declaraciones de impuestos completas; ideal cuando las deducciones reducen los ingresos netos declarados. | 10 – 20% | 620 + | Vivienda principal, segunda residencia, inversión |
| Extranjero | Residentes no estadounidenses | Informes de crédito internacionales, referencias bancarias extranjeras y comprobante de ingresos en el extranjero; no se requiere historial crediticio en EE. UU. | 25 – 30% | No se requiere puntuación estadounidense | Vivienda principal, segunda residencia, inversión |
| Solo intereses | Ingresos crecientes o inversores | Documentación de ingresos estándar; período de pago solo de intereses de 5 a 10 años antes de la transición a capital + intereses. | 20% | 680 + | Vivienda principal, segunda residencia, inversión |
| Jumbo Non-QM | Compradores de propiedades de alto valor | Cualquier método de calificación no convencional mencionado anteriormente; diseñado para montos de préstamo que generalmente comienzan en $2 millones o más. | 20 – 30% | 680 + | Cualquier método de calificación no convencional mencionado anteriormente, diseñado para montos de préstamo que generalmente comienzan en $2 millones o más. |
¿No estás seguro de qué programa se adapta mejor a tu situación?
Nuestros asesores de crédito están especializados en préstamos no convencionales y pueden ayudarle a identificar el camino correcto.
¿Son los préstamos no QM una opción segura?
Una idea errónea común es que los préstamos que no son QM son "préstamos malos" disfrazados. Al igual que los préstamos QM, estos tipos de préstamos tienen su propio conjunto de pautas para garantizar que el prestatario y el prestamista estén protegidos contra un préstamo de alto riesgo. El proceso de préstamo es bastante similar, solo que con un conjunto diferente de documentos durante el proceso de solicitud.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Lo básico
Una hipoteca no calificada (Non-QM, por sus siglas en inglés) es un préstamo hipotecario que no cumple con las directrices estándar establecidas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés). En lugar de exigir la documentación de ingresos tradicional, como los formularios W-2 y las declaraciones de impuestos, los préstamos Non-QM utilizan métodos alternativos para verificar su capacidad de pago, como extractos bancarios, saldos de activos o ingresos por alquiler de una propiedad. Están diseñados para prestatarios con una sólida situación financiera que simplemente no encajan en el molde convencional.
Los préstamos convencionales siguen directrices estrictas en cuanto a la documentación de ingresos, los índices de endeudamiento (normalmente limitados al 43 %) y las características del préstamo. Los préstamos no convencionales ofrecen mayor flexibilidad en los tres aspectos. No se trata de préstamos de alto riesgo; siguen requiriendo una capacidad demostrada de pago, solo que se evalúan de forma diferente.
No. Los préstamos modernos no convencionales (Non-QM) están estructurados de forma responsable, totalmente documentados y regulados. Fueron creadas precisamente para atender a prestatarios solventes que no se ven beneficiados por las directrices estándar, no para tomar atajos. Su entidad crediticia sigue estando obligada a evaluar su capacidad de pago; simplemente utiliza un conjunto más amplio de herramientas para hacerlo.
¿Quiénes cumplen los requisitos?
Prestatarios autónomos y propietarios de negocios cuyas declaraciones de impuestos subestiman sus ingresos reales.
Inversores inmobiliarios que desean calificar en función de los ingresos por alquiler en lugar de los ingresos personales.
Ciudadanos extranjeros que compran propiedades en EE. UU. sin historial crediticio en EE. UU.
Prestatarios con eventos crediticios recientes (como una quiebra o ejecución hipotecaria) que aún no cumplen con los períodos de espera convencionales
Profesionales de altos ingresos con finanzas complejas, como médicos o abogados con deudas estudiantiles.
Los prestatarios buscan características de préstamo que no están disponibles en los productos convencionales, como pagos solo de intereses o mayores índices de endeudamiento.
Sí, este es uno de los usos más comunes. Los préstamos basados en extractos bancarios son una opción popular que no se ajusta a los requisitos de los préstamos convencionales (Non-QM, por sus siglas en inglés), ya que permiten calificar en función de 12 a 24 meses de depósitos bancarios personales o comerciales, en lugar de las declaraciones de impuestos. Esto es ideal si usted deduce gastos comerciales importantes que reducen sus ingresos declarados en papel.
Sí. Los préstamos DSCR (Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda) son un producto no convencional diseñado específicamente para inversores. En lugar de fijarse en sus ingresos personales, el prestamista evalúa si los ingresos por alquiler de la propiedad cubren el pago de la hipoteca. Un DSCR de 1.0 significa que la propiedad no genera pérdidas ni ganancias; por encima de 1.0 significa un flujo de caja positivo.
Detalles del préstamo
Los préstamos no convencionales (Non-QM) pueden utilizarse para viviendas principales, segundas residencias y propiedades de inversión (viviendas unifamiliares, condominios y, en algunos programas, propiedades multifamiliares). Su entidad crediticia puede confirmar qué tipos de propiedades son elegibles para un programa específico.
Los requisitos de pago inicial dependen del programa, el tipo de propiedad y su historial crediticio. En general, cabe esperar un mínimo del 10 % para una vivienda principal y 20 20 % para una propiedad 25 inversión. Un pago inicial mayor suele traducirse en mejores tipos de interés y condiciones.
Trabajar con First Heritage Mortgage
Sí. Ofrecemos una gama de soluciones hipotecarias no convencionales adaptadas a prestatarios con circunstancias financieras únicas, incluidas opciones para trabajadores autónomos, inversores inmobiliarios, ciudadanos extranjeros y más.
El mejor punto de partida es una conversación con uno de nuestros asesores de préstamos . Analizaremos su situación financiera, le explicaremos a qué programas puede optar y le ayudaremos a encontrar la mejor manera de adquirir una vivienda o su próxima propiedad de inversión.
Comuníquese con un asesor hipotecario de First Heritage Mortgage o solicite en línea para comenzar el proceso.
Ya sea que trabaje por cuenta propia con ingresos difíciles de documentar, sea un inversor inmobiliario que esté ampliando su cartera, un ciudadano extranjero que desee comprar una propiedad en los Estados Unidos o simplemente alguien cuya situación financiera no se ajuste a una solicitud de préstamo convencional, una hipoteca no convencional puede ser la clave para hacer realidad el sueño de tener una vivienda propia. Estos préstamos existen porque los prestatarios cualificados son muy diversos, y una declaración de impuestos por sí sola puede no contar toda la historia.
En First Heritage Mortgage, nuestros asesores de préstamos se especializan en comprender su situación financiera en su totalidad y en encontrar el programa adecuado para sus objetivos. Puede que el camino hacia tu próxima vivienda o propiedad de inversión esté más cerca de lo que piensas. Contacta hoy mismo con un asesor de préstamos y encontremos la solución que mejor se adapte a ti.
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Si refinancia una hipoteca existente, los gastos financieros totales del consumidor podrían ser más elevados durante la vigencia del préstamo. Comuníquese con su oficial de préstamos de First Heritage Mortgage para obtener más detalles.
