Explicación de los costos de cierre de la hipoteca: Qué son y cuánto cuestan

La mayoría de la gente sabe que tendrá que pagar un anticipo al comprar una casa. Pero es importante no olvidar los gastos de cierre. Aprender a planificar financieramente antes de comprar puede evitar sorpresas desagradables con el precio más adelante.

Los gastos de cierre son las comisiones que usted paga para formalizar su hipoteca y transferir la propiedad de su nueva vivienda. Suelen representar entre 2 y el 5 por ciento del importe del préstamo . En un préstamo 405,000 dólares (una casa 450,000 dólares con 10 por ciento de pago inicial), eso equivale aproximadamente a entre 8,100 y 20,250 dólares, dependiendo de dónde compre y del préstamo que elija.

A continuación, explicaremos qué está incluido, cuándo vence cada pago, quién paga qué y formas prácticas de reducir sus costos.

¿Qué son los costos de cierre?

Los gastos de cierre cubren todo lo necesario para aprobar su préstamo, verificar la propiedad y registrar legalmente la venta. Se dividen en cuatro grupos:

• Comisiones del prestamista: cargos por originación y aprobación de su préstamo
• Comisiones de terceros: tasación, títulos de propiedad, liquidación y otros servicios
• Impuestos y tasas gubernamentales: impuestos de transferencia, impuestos de registro y tasas de registro
• Pagos anticipados y depósito en garantía: pagos por adelantado de intereses, seguros e impuestos sobre la propiedad

¿Cuánto son los costos de cierre?

La mayoría de los compradores pagan entre 2 y 5 por ciento del importe del préstamo. Así es como se ve ese rango para algunos tamaños de préstamo comunes:

En qué punto de ese rango te sitúes depende de:

• Ubicación. Los impuestos estatales y locales sobre transferencias y registros varían mucho, y en algunas zonas constituyen el mayor gasto individual.
• Tipo de préstamo. Los préstamos FHA y VA conllevan sus propias comisiones iniciales, y los préstamos para propiedades de inversión suelen tener un precio más elevado.
• Puntos de descuento. Pagar con puntos aumenta el coste inicial, pero reduce la tasa de interés.
• Primas de seguros y títulos de propiedad. Estos importes aumentan en función del precio de la vivienda y del importe del préstamo.

La forma más rápida de saber tu número es verlo escrito en papel. Calcula tu pago con nuestras calculadoras hipotecarias y luego solicita una estimación de préstamo personalizada.

¿Cuándo pagará cada costo?

No todo tiene que pagarse el día del cierre. Algunos gastos se producen antes, por lo que conviene planificar el flujo de caja por etapas.

¿Qué incluyen los gastos de cierre?

Los gastos de cierre engloban una serie de tarifas diferentes en un solo paquete. Comprar una casa conlleva muchos gastos diferentes, y es importante saber qué es lo que se está pagando.

comisiones del prestamista

Gastos de originación. Esto es lo que cobra el prestamista por procesar y aprobar su préstamo. Aparece en una sección propia de tu Estimación de Préstamo, para que puedas compararla directamente entre diferentes prestamistas.

Puntos de descuento (opcional). Los puntos hipotecarios son intereses prepagados que reducen su tasa de interés. Que los puntos rindan o no depende de cuánto tiempo mantengas el préstamo. Aquí tienes una forma sencilla de comprobarlo:

Informe de crédito. Esto se obtiene al consultar su historial crediticio . A menudo se paga al momento de presentar la solicitud.

Comisiones de terceros

Evaluación. Un tasador autorizado confirma el valor de la vivienda. Si la tasación resulta inferior a su precio de compra , es posible que tenga que renegociar con el vendedor o cubrir la diferencia en efectivo, por lo que conviene hablar de esa posibilidad con su agente antes de hacer una oferta.

Búsqueda de títulos y seguro de títulos. Una búsqueda de títulos confirma que el vendedor tiene el derecho legal de vender y que no existen gravámenes ni reclamaciones sobre la propiedad. Existen dos políticas de títulos:

• La póliza del prestamista protege al prestamista y es obligatoria para obtener una hipoteca.
• La póliza del propietario te protege a ti, el comprador. En la mayoría de las zonas es opcional, pero se trata de un coste único que protege su propiedad mientras sea propietario de la vivienda.

Gastos de liquidación o cierre. Este pago se realiza a la compañía de títulos de propiedad o al abogado que lleva a cabo el cierre de la transacción. Normalmente, usted elige la compañía que le ofrece servicios de liquidación, a menudo con la ayuda de su agente. Sus honorarios los fija la empresa de liquidación, no el prestamista.

Cuotas de la asociación de propietarios. ¿Comprar en una comunidad con una asociación de propietarios ? Cabe esperar el pago de tasas por el paquete de información para la reventa y, en algunas comunidades, una tasa de transferencia o una aportación de capital única. Estos gastos pueden ascender a varios cientos de dólares o más, así que consulte con su agente cuanto antes.

Encuestas y otros servicios. Dependiendo de la propiedad y la ubicación, es posible que también deba pagar por un estudio o una inspección de plagas.

Impuestos y tasas gubernamentales

Cuando una vivienda cambia de propietario, los gobiernos estatales y locales cobran impuestos para transferir y registrar la escritura y la hipoteca. Las tarifas, y quién las paga habitualmente, varían según el estado e incluso según el condado. Algunos estados y ciudades también reducen estos impuestos para quienes compran una vivienda por primera vez, y ciertas reducciones deben solicitarse al redactar el contrato, así que menciónelo con anticipación si está comprando su primera casa. En la estimación de su préstamo se mostrarán las cifras correspondientes a su dirección.

Pagos anticipados y depósito en garantía

Intereses prepagados. Los pagos de la hipoteca cubren los intereses del mes anterior, por lo que al momento del cierre, usted paga los intereses desde la fecha de cierre hasta el final de ese mes. Si usted formaliza la compra el 15 de octubre, pagará por adelantado los intereses correspondientes a los 15 y 31 de octubre, y su primer pago completo vence el 1 de diciembre.

Seguro de vivienda. Por lo general, las entidades crediticias exigen que la prima del primer año se pague en el momento del cierre o antes.

Depósito en garantía. Si su prestamista paga los impuestos sobre la propiedad y el seguro por usted, deberá realizar un depósito inicial en una cuenta de depósito en garantía al momento del cierre para que haya suficiente dinero disponible cuando venzan esas facturas.

Prorrateo del impuesto predial. Los impuestos sobre la propiedad se dividen entre el comprador y el vendedor en función de quién fue el propietario de la vivienda durante qué parte del período impositivo. Si el vendedor ya pagó los impuestos que cubren el tiempo que usted será propietario de la vivienda, usted le reembolsará esos impuestos, y viceversa.

Seguro hipotecario y cobertura obligatoria

Seguro hipotecario privado (PMI). Requerido en la mayoría de los préstamos convencionales cuando el pago inicial es inferior al 20 por ciento. Algunos planes de seguro hipotecario privado (PMI) incluyen un costo inicial al momento del cierre.

Tarifas de FHA, VA y USDA. Los préstamos FHA incluyen una prima de seguro hipotecario inicial. Los préstamos VA incluyen una comisión de financiación, a menos que usted esté exento. Los préstamos garantizados por el USDA incluyen una comisión de garantía inicial. Por lo general, estas tarifas iniciales del programa pueden financiarse, sujetas a los requisitos del programa.

Seguro contra inundaciones. Si la vivienda se encuentra en una zona designada como zona de inundación por la FEMA, su entidad crediticia le exigirá un seguro contra inundaciones. First Heritage Mortgage consulta los mapas de inundaciones de FEMA para cada préstamo, para que usted lo sepa con anticipación.

¿Quién paga los gastos de cierre? ¿Comprador o vendedor?

Ambos. Por lo general, los compradores pagan las comisiones del prestamista, la tasación, la póliza de seguro de título del prestamista y los pagos anticipados. Por lo general, los vendedores pagan sus propios gastos de cierre, la comisión de su agente inmobiliario y ciertos impuestos de transferencia, según las costumbres locales.

Más allá de la costumbre, casi todo es negociable . Puedes pedirle al vendedor que contribuya a tus gastos de cierre mediante una concesión del vendedor (también llamada crédito del vendedor). Las siguientes son directrices generales de la agencia. Los límites reales varían según la ocupación, la relación préstamo-valor (LTV), el programa de préstamo y las normas aplicables:

• Convencional: Generalmente, entre 3 y 9 por ciento del precio para transacciones elegibles de vivienda principal y segunda residencia, dependiendo del LTV y la ocupación.
• FHA: Generalmente hasta 6 por ciento del precio de venta, sujeto a las reglas del programa.
• VIRGINIA: Ciertas concesiones del vendedor generalmente se limitan al 4 por ciento del valor razonable, mientras que el pago permitido de los costos de cierre típicos del comprador se trata por separado según las normas de la VA.

Su asesor de préstamos podrá confirmar el límite aplicable, y su agente podrá incluir la concesión acordada en su contrato de compraventa.

¿Y la comisión del agente del comprador?

Desde 2024 de agosto, tras el acuerdo alcanzado en la demanda colectiva de la NAR , la mayoría de los compradores firman un contrato por escrito con su agente antes de visitar las viviendas. En ese acuerdo se detalla cómo se le pagará a su agente. El vendedor aún podría aceptar cubrirlo, o usted puede solicitarlo como parte de su oferta. Si el vendedor no lo cubre, es posible que tengas que pagarlo tú mismo al momento del cierre.

El hecho de que puedas pagarlo y de que cuente para el límite de concesión del vendedor de tu préstamo, depende de tu programa de préstamo. Antes de redactar una oferta, consulte con su asesor de préstamos para comprender cómo la comisión podría afectar el efectivo necesario para el cierre.

Cómo reducir los gastos de cierre

• Comparar estimaciones de préstamos. Todos los prestamistas utilizan el mismo formulario estandarizado, por lo que puede comparar las comisiones línea por línea.
• Compare sus servicios de liquidación. En su Estimación de Préstamo se detallan los servicios que puede comparar, y las tarifas de titulación y liquidación pueden variar entre compañías.
• Solicita concesiones al vendedor. Son especialmente realistas cuando una vivienda lleva un tiempo en el mercado.
• Considere los créditos de los prestamistas. Puedes aceptar una tasa de interés ligeramente superior a cambio de un crédito para los gastos de cierre. Esa operación tiene sentido si prevés vender o refinanciar la propiedad en los próximos años.
• Infórmese sobre los programas de asistencia. Muchos programas estatales y locales ayudan con el pago inicial y los gastos de cierre, especialmente para quienes compran una vivienda por primera vez.
• Planifica tu fecha de cierre. Cerrar la operación más tarde en el mes significa menos días de intereses prepagados. Reduce la cantidad de efectivo que necesitas al momento de la liquidación, aunque no el costo total. Ten en cuenta que los últimos días del mes son los de mayor actividad para los prestamistas y las empresas de gestión de transacciones, así que incluye un pequeño margen de tiempo.

Antes de transferir fondos: Protéjase del fraude

Normalmente, enviarás el dinero para cerrar mediante transferencia bancaria. Siempre tome precauciones para protegerse de las estafas inmobiliarias más comunes . Los estafadores se aprovechan de este paso con correos electrónicos falsos que parecen provenir de su empresa de liquidación, agente o prestamista, solicitándole que envíe dinero a una nueva cuenta.

• Verificar por teléfono. Antes de realizar la transferencia, llame a su compañía de liquidación a un número que ya conozca, no a uno que aparezca en el correo electrónico.
• Considera los cambios como una señal de alerta. Las instrucciones legítimas para realizar transferencias bancarias rara vez cambian en el último minuto.
• Confirmar recepción. Llama a la empresa de liquidación después de enviar la transferencia bancaria para confirmar que ha llegado.

Si cree que ha enviado dinero a la cuenta equivocada, póngase en contacto con su banco inmediatamente e infórmelo al FBI en ic3.gov .

¿Comprar y vender al mismo tiempo?

Si estás vendiendo tu casa actual, tendrás gastos de cierre en ambos lados. Algunas cosas funcionan de manera diferente:

• El producto de tu venta puede financiar tu compra. Si la venta se cierra primero o el mismo día, el importe obtenido se puede destinar al pago inicial y a los gastos de cierre. Si los plazos no coinciden, un préstamo puente puede ayudarte a comprar antes de vender.
• Recuperarás el saldo anterior de tu cuenta de depósito en garantía. Una vez que su hipoteca actual esté pagada en su totalidad, su administrador generalmente debe devolver cualquier saldo restante en depósito dentro de 20 días hábiles, sujeto a las excepciones regulatorias aplicables.
• Pregunte sobre las tarifas de reemisión de títulos. Algunas aseguradoras de títulos de propiedad ofrecen descuentos en la nueva póliza si la vivienda estuvo asegurada recientemente. La empresa que gestiona su liquidación puede informarle si cumple con los requisitos.

¿Está pensando en comprar una propiedad de inversión?

Los gastos de cierre de una propiedad de alquiler o una segunda vivienda siguen los mismos principios básicos, con algunas diferencias:

• Límites de concesión más bajos. Para los préstamos convencionales elegibles para propiedades de inversión, la directriz general de la agencia establece una contribución máxima 2 por ciento, sujeta al LTV (relación préstamo-valor) y a los requisitos del programa.
• Reservas. Por lo general, los prestamistas exigen que los ahorros cubran varios meses de pagos. No es una comisión, pero afecta a la cantidad de efectivo que necesitas.
• Precios. Las tasas y los puntos suelen ser más altos que en una vivienda principal.
• Impuestos. Los gastos de cierre de una propiedad de alquiler a menudo se tratan de manera diferente a la hora de declarar impuestos que los de una vivienda en la que uno reside. Consulte con un asesor fiscal.

First Heritage Mortgage ofrece opciones de financiación convencionales y especializadas para inversores.

¿Se pueden incluir los gastos de cierre en la hipoteca?

Cuando compras una casa

En general, no. En una compra, el monto del préstamo se basa en el precio de la vivienda y su pago inicial, por lo que los gastos de cierre generalmente deben pagarse en efectivo o cubrirse con créditos. Se aplican algunas excepciones específicas del programa: Por lo general, la prima inicial del seguro hipotecario de la FHA y la comisión de financiación de la VA pueden financiarse.

En el caso de los préstamos garantizados por el USDA que cumplan los requisitos, la comisión de garantía inicial puede financiarse y los gastos de cierre que cumplan los requisitos pueden incluirse en el préstamo cuando el valor de tasación respalde una cantidad superior al precio de compra, sujeto a los límites del programa. Las concesiones del vendedor, los créditos del prestamista y los programas de asistencia son las formas habituales de reducir lo que usted aporta al cierre de la operación.

Cuando refinancias

A menudo, sí. Si has acumulado suficiente capital, es posible que puedas añadir los gastos de cierre al saldo de tu nuevo préstamo cuando lo refinancies . La cantidad que puedes financiar depende del valor de tu vivienda y de tu relación préstamo-valor , que es la cantidad que debes en comparación con el valor de la vivienda. Por lo general, pedir prestado menos dinero te permite obtener mejores condiciones.

La contrapartida es un saldo pendiente del préstamo más elevado y una cuota mensual ligeramente superior. Pagar los gastos de cierre con tus ahorros te permite mantener un saldo más bajo. Un asesor de préstamos puede mostrarle ambos escenarios uno al lado del otro.

Preguntas frecuentes (FAQ)

Cada vivienda y cada préstamo son diferentes. Si el proceso de compra de una vivienda te parece intimidante, lo mejor es que no tienes que pasar por él solo.

Un asesor hipotecario de First Heritage Mortgage trabajará con usted en cada paso del proceso para ayudarle a comprender sus costos y opciones en cada etapa. Comience con una consulta gratuita hoy.