Cómo comprar y vender una casa al mismo tiempo.

Vender tu casa actual y comprar la siguiente al mismo tiempo es la operación más complicada en el sector inmobiliario. La buena noticia: Miles de personas lo consiguen cada año. Esta guía le explica las tres opciones principales, cómo un préstamo puente puede cubrir la diferencia, cómo funciona realmente una oferta condicionada y cómo coordinar la fecha de cierre para que todo transcurra sin problemas.

Tus necesidades cambian con los años, y también lo hace la casa que necesitas. Quizás la familia está creciendo y necesitas más espacio. Quizás los hijos se han independizado y quieres mudarte a una casa más pequeña . En cualquier caso, ahora te enfrentas a tres trabajos a la vez: Vende la casa antigua, compra la nueva y traslada tu vida de una a otra.

Parece que hay mucho con lo que lidiar. Es más factible de lo que parece. Dos personas lo hacen manejable: un asesor de préstamos que planifica el uso del dinero y un agente inmobiliario que publica su casa y le ayuda a encontrar la siguiente. Una vez que tengas esos dos puntos en mente, eliges un camino y te pones en marcha.

Tus tres caminos

Casi todas las mudanzas simultáneas se reducen a una de tres opciones. La opción correcta depende de cuánto capital tengas, cuánto efectivo puedas invertir y cuánto riesgo estés dispuesto a asumir.

Conozca primero sus números

Antes de elegir un camino, aclara tus ideas sobre el dinero. Comienza de la misma manera que cualquier compra de una vivienda: con un presupuesto.

Primero, averigua tu patrimonio. Su patrimonio neto es la diferencia entre el valor actual de su vivienda y la cantidad que aún debe por ella.Esa cifra te indica aproximadamente cuánto efectivo puedes aportar para la nueva compra. (Aquí tienes una guía sencilla sobre cómo calcular el valor neto de tu vivienda ).

A continuación, obtenga la precalificación . Su asesor de préstamos le mostrará las opciones de préstamo disponibles, le indicará la cantidad mínima de efectivo que necesita para formalizar el contrato y le explicará cualquier financiación a corto plazo, como un préstamo puente, que pueda ajustarse a su situación. Haz esto pronto. Esto determina cuál de los tres caminos está realmente disponible para ti.

El momento oportuno es casi tan importante como el dinero. Le convendrá tener una idea realista de la rapidez con la que es probable que se venda su vivienda actual y de cómo las condiciones locales podrían afectar a ese plazo. Un buen agente inmobiliario conoce el mercado y puede ayudarte a fijar fechas que te convengan.

Cómo funciona un préstamo puente

Si desea comprar antes de vender, pero su dinero aún está invertido en su antigua vivienda, un préstamo puente le ayuda a cubrir esa brecha.

Un préstamo puente es una financiación a corto plazo que le permite aprovechar el capital acumulado en su vivienda actual antes de venderla. Los plazos suelen oscilar entre seis meses y un año, dependiendo de la entidad prestamista. Puedes usar el dinero para el pago inicial, los gastos de cierre y otros costos de la nueva hipoteca. Una vez que vendas tu antigua casa, pagarás el préstamo puente con el producto de la venta.

Existe una segunda razón por la que la gente recurre a uno. Un préstamo puente puede convertir una oferta condicionada en una oferta no condicionada. Dado que ya no necesitas vender tu antigua casa antes de poder comprar otra, puedes competir como un comprador que ya ha vendido, incluso si aún no has formalizado la venta. En un mercado con múltiples ofertas, eso supone una verdadera ventaja.

¿Merece la pena un préstamo puente?

Los préstamos puente son más caros que una hipoteca estándar y las condiciones varían de una entidad financiera a otra, por lo que conviene comparar. Compara ese coste con lo que gastarías en alojamiento temporal, almacenamiento y una segunda mudanza. Para muchos hogares, mudarse una sola vez y prescindir del alquiler intermedio hace que los números cuadren. Su asesor de préstamos puede hacer los cálculos específicos según sus necesidades, para que no tenga que adivinar.

Hacer una oferta condicional

Una oferta condicionada es fácil de describir: “Queremos esta casa, pero solo podremos comprarla si vendemos primero la nuestra.” La compra está vinculada a tu venta. Si su casa no se vende, puede desistir de la compra sin perder la fianza.

La ventaja es la protección. No te quedarás atrapado siendo propietario de dos casas. La desventaja es la fuerza. Un vendedor que compara dos ofertas, una condicionada y otra no, a menudo optará por la que no esté condicionada, aunque sea un poco más baja. La certeza suele prevalecer.

Esté atento a la cláusula de expulsión . Muchos vendedores solo aceptan una oferta condicionada a esta condición. Esto les permite seguir mostrando la casa mientras usted trabaja en la venta de la suya. Si llega una oferta mejor y sin condiciones, pueden darte un breve plazo, a menudo 24 a 72 horas, para que retires tu condición o te retires de la puja. Las ofertas contingentes funcionan mejor en mercados más lentos o en viviendas que han estado desocupadas durante un tiempo.

Alineando su fecha de cierre

La mudanza más fluida y simultánea se produce cuando la compraventa de ambas viviendas se realiza el mismo día. Entregas las llaves de tu antigua casa, recibes las llaves de la nueva y te mudas directamente, sin periodo de inactividad ni alquiler intermedio.

Para llegar allí se necesita coordinación. Su prestamista, su agente y ambas compañías de títulos de propiedad deben coordinar las fechas. Para que los plazos coincidan, es posible que tengas que ser flexible en otros aspectos, como el precio o algunas condiciones. Y crea una copia de seguridad: Si la venta se retrasa, averigüe si un contrato de alquiler posterior a la venta a corto plazo o un préstamo puente pueden cubrir los días transcurridos.

Otras formas de financiar la brecha

Un préstamo puente no es la única herramienta. Dependiendo de tu situación, una de estas opciones podría ser más adecuada:

HELOC o préstamo con garantía hipotecaria

Si ya dispone de una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC ), puede utilizarla para el pago inicial. Si ya has terminado de pagar tu antigua casa, un préstamo con garantía hipotecaria puede hacer lo mismo. Un detalle que conviene saber: La mayoría de las entidades crediticias no abrirán una nueva línea de crédito con garantía hipotecaria sobre una vivienda que ya esté en venta, así que solicítela antes de ponerla a la venta.

Un préstamo con un pago inicial bajo

Es posible que no necesites tu antiguo capital en absoluto. Si puedes costear por tu cuenta un programa de pago inicial bajo, como un préstamo FHA, USDA o VA, puedes comprar la nueva casa sin tener que tocar la actual.

Pedir prestado de los ahorros o del fondo de jubilación.

Como último recurso, algunos compradores solicitan préstamos utilizando como garantía sus cuentas de inversión o de jubilación. Aquí hay ventajas e inconvenientes reales, así que hable con su asesor financiero antes de optar por esta vía.

Preguntas frecuentes (FAQ)

Comprar y vender al mismo tiempo es posible, y muchos propietarios lo hacen cada año. Un plan sólido y los socios adecuados, su agente y su asesor de préstamos, garantizan que todo vaya por buen camino y que el proceso sea mucho menos estresante. Comience hoy mismo su proceso de precalificación con nuestro equipo.