Cómo comprar una casa cuando eres autónomo 

Comprar una casa puede ser abrumador, especialmente si trabajas por cuenta propia. A diferencia de los empleados W-2, los prestatarios autónomos a menudo tienen ingresos variables o múltiples flujos de ingresos que no se ajustan a las pautas de préstamo estándar.  

La buena noticia es que ser autónomo no significa que ser propietario de una vivienda esté fuera de tu alcance. Al comprender las expectativas del prestamista y explorar las opciones de programas de préstamos, comprar una casa como prestatario autónomo es absolutamente posible. 

Continúe leyendo para conocer sus mejores opciones de préstamos y algunos consejos para ayudarlo a comenzar si es un prestatario autónomo. 

¿Quién se considera un prestatario autónomo?  

En la mayoría de las pautas de los programas de préstamos, se le considera un prestatario autónomo si posee un negocio, trabaja como contratista independiente o gana ingresos que no se pagan a través de un W-2. Esta definición puede incluir propietarios de empresas, trabajadores independientes, consultores, trabajadores independientes (como conductores de Uber o ayudantes de TaskRabbit) e inversores. 

Los prestamistas deberán examinar más de cerca su historial financiero porque los ingresos por cuenta propia no están garantizados ni son consistentes de la misma manera que los ingresos asalariados. El objetivo al examinar sus finanzas es confirmar que sus ingresos sean estables y confiables, lo que le permitirá pagar lo que pide prestado. 

¿A qué desafíos se pueden enfrentar los compradores autónomos? 

Los prestatarios autónomos pueden enfrentarse a algunos desafíos únicos cuando intentan comprar una vivienda. 

Debido a que sus ingresos pueden fluctuar de un año a otro, puede resultar más complejo calificar . Muchos propietarios de empresas también aprovechan deducciones fiscales que reducen sus ingresos imponibles, aun cuando su flujo de caja real sea fuerte. Además, los prestamistas suelen exigir más documentación, lo que puede alargar el proceso de aprobación. 

Estos desafíos son comunes, pero también se pueden manejar con la estrategia adecuada. 

Opciones hipotecarias para prestatarios autónomos 

Una de las mayores ventajas para los compradores autónomos hoy en día es que hay una amplia gama de opciones de préstamos disponibles. No es necesario explorar un solo camino. 

Préstamos convencionales para compradores autónomos 

Los préstamos convencionales son una de las opciones más populares para los prestatarios con formularios W-2, y también pueden ser una excelente opción para los prestatarios autónomos con un crédito sólido y un historial de ingresos constante. Estos préstamos generalmente requieren dos años de declaraciones de impuestos personales y comerciales para calcular su ingreso promedio. 

Los préstamos convencionales a menudo ofrecen tasas de interés competitivas y términos flexibles, pero pueden no ser ideales si sus declaraciones de impuestos muestran ingresos reducidos por deducciones comerciales . 

¿Qué son los préstamos no QM? 

Los préstamos no QM son un tipo de préstamo hipotecario que puede brindar alternativas para los prestatarios que no cumplen con las pautas de préstamo tradicionales. Non-QM es la abreviatura de hipotecas no calificadas. Estos préstamos permiten diferentes métodos de verificación de ingresos, incluidos extractos bancarios o calificación basada en activos. 

Los préstamos no QM no son riesgosos si se gestionan correctamente. Están diseñados para ser excelentes opciones de financiamiento para prestatarios con perfiles financieros específicos, entre los que se incluyen muchos trabajadores autónomos. Dos préstamos comunes sin garantía de calidad que utilizan los autónomos son los préstamos con extracto bancario y los préstamos DSCR. 

Préstamos con extracto bancario 

Los préstamos con extracto bancario están diseñados específicamente para prestatarios autónomos. En lugar de utilizar declaraciones de impuestos, los prestamistas revisan sus extractos bancarios personales o comerciales para calcular los ingresos basados en los depósitos. 

Esta opción es especialmente útil para los prestatarios que ganan altos ingresos pero cancelan gastos en sus declaraciones de impuestos. Los préstamos con extracto bancario ofrecen flexibilidad y una visión más realista de su flujo de caja. 

Préstamos DSCR 

Los préstamos DSCR son un tipo de préstamo no QM que los inversores inmobiliarios autónomos suelen utilizar . En lugar de calificar en función del ingreso personal, estos préstamos se centran en si la propiedad alquilada puede cubrir su propio pago de hipoteca calculando la tasa de cobertura del servicio de la deuda de la propiedad. 

La fórmula: DSCR = Ingresos operativos netos / Servicio de la deuda 

Ingreso operativo neto (NOI): el NOI es el ingreso total anual por alquiler de la propiedad menos gastos como mantenimiento, impuestos y seguros. 

Servicio de la deuda: Los pagos totales anuales del préstamo, incluidos el capital y los intereses. 

Si los ingresos de alquiler esperados respaldan el préstamo, la documentación de ingresos personales puede ser mínima. Esto hace que los préstamos DSCR sean una opción atractiva para los inversores que desean ampliar su cartera sin los obstáculos de ingresos tradicionales. 

Consejos para prepararse antes de solicitar una hipoteca 

La preparación puede marcar una gran diferencia a la hora de comprar una casa siendo autónomo. Mantener separadas las finanzas personales y comerciales es uno de los pasos más importantes que puede tomar. Una contabilidad precisa y depósitos consistentes ayudan a los prestamistas a verificar sus ingresos. 

Hable siempre con su prestamista antes de realizar cualquier cambio financiero importante después de iniciar el proceso de compra de una vivienda, como abrir nuevas cuentas de crédito o realizar compras grandes. Un prestamista experimentado le ayudará a tomar decisiones que le permitan administrar su negocio sin poner en peligro su estado de calificación. 

¿Qué documentos suelen necesitar los prestatarios autónomos? 

Si bien los requisitos varían según el tipo de préstamo, a los prestatarios autónomos a menudo se les pide que proporcionen documentación como declaraciones de impuestos personales y comerciales, estados de ganancias y pérdidas , extractos bancarios y prueba de propiedad de la empresa. Algunos prestamistas también pueden solicitar una carta de un contador público o documentación que muestre cuánto tiempo ha estado operando la empresa. 

Ser organizado y proactivo con el papeleo puede hacer que el proceso sea más sencillo y rápido. 

¿Por qué es importante trabajar con el prestamista adecuado? 

No todos los prestamistas tienen experiencia con prestatarios autónomos. Debes preguntar a un posible prestamista sobre su experiencia trabajando con clientes autónomos y su familiaridad con opciones como extractos bancarios, préstamos no QM y DSCR, que algunos prestamistas tradicionales podrían no ofrecer. 

El oficial de préstamos adecuado revisará su situación financiera completa y lo ayudará a encontrar un programa de préstamo que se alinee con su estructura de ingresos y sus objetivos a largo plazo. 

Preguntas frecuentes sobre la compra de una vivienda como autónomo 

¿Puedes comprar una casa si eres autónomo? 
Si. Muchos trabajadores autónomos compran viviendas con éxito cada año utilizando préstamos convencionales o no QM, como préstamos con extracto bancario o préstamos DSCR. 

¿Cuántos años de ingresos por cuenta propia exigen los prestamistas? 
La mayoría de los prestamistas buscan uno o dos años de ingresos por cuenta propia, dependiendo del tipo de préstamo. 

¿Los autónomos pagan tipos de interés más altos? 
Las tasas dependen del perfil crediticio, el tipo de préstamo y las condiciones del mercado, no solo del estado de empleo. 

¿Cuál es el préstamo más fácil para los autónomos? 
Los préstamos no QM, especialmente los préstamos con extracto bancario, suelen ser las opciones más flexibles para los prestatarios autónomos. 

¿Qué tipo de enganche se necesita para cada opción? Los préstamos convencionales suelen requerir un enganche de entre 3 % y 5 % del precio de compra. Si pagas un 20 % puedes evitar pagar el seguro hipotecario . Los préstamos no QM, como los préstamos con extracto bancario y los préstamos DSCR, tienen requisitos de pago inicial más altos. Dependiendo del prestamista, espere pagar entre 10 % y 20 %. 

Ser autónomo no significa que no puedas comprar una casa. Simplemente significa que usted necesita adaptar su estrategia de préstamo a su forma de generar ingresos. Con la variedad de opciones hipotecarias disponibles hoy en día, casi siempre hay una solución adecuada. 

Si trabaja por cuenta propia y está pensando en comprar una casa, dé el primer paso y póngase en contacto hoy mismo con un agente de préstamos experimentado . Obtenga la orientación adecuada para convertir la complejidad en confianza y hacer de la propiedad de una vivienda una realidad.