¿Cuáles son los mejores productos no QM para inversores inmobiliarios? 

Invertir en bienes raíces puede ser muy lucrativo cuando se hace correctamente. Las propiedades no sólo ofrecen ingresos pasivos sino que también tienden a revalorizarse con el tiempo. De hecho, históricamente los valores inmobiliarios han aumentado a un ritmo más rápido que la inflación , lo que los convierte en una poderosa herramienta para generar riqueza. 

Los inversores inmobiliarios a veces pueden enfrentarse a desafíos únicos cuando se trata de financiar su próximo proyecto. Ahí es donde entran en juego los préstamos hipotecarios no calificados (Non-QM). Estos productos flexibles están diseñados para inversores, prestatarios autónomos y cualquier persona cuya situación financiera no se ajuste al molde convencional. 

En este blog, analizaremos qué son los préstamos que no son QM, cómo funcionan productos como DSCR y préstamos con extracto bancario, y cómo pueden ayudarlo a escalar su estrategia de propiedades de inversión.

¿Qué es un préstamo no QM? 

Una hipoteca no calificada, o préstamo no calificado , es un tipo de financiamiento que no sigue las estrictas reglas de ingresos y documentación de las hipotecas tradicionales. En lugar de centrarse en los formularios W-2 o las declaraciones de impuestos, los préstamos no QM consideran factores alternativos como el flujo de caja, los activos y los depósitos bancarios. 

Los principales beneficios de los préstamos no QM incluyen: 

• Verificación de ingresos flexible 

• Suscripción basada en el rendimiento de la propiedad y los activos del prestatario 

• Opciones adaptadas a inversores inmobiliarios, propietarios de empresas y prestatarios autónomos. 

Los préstamos no QM son especialmente atractivos para los inversores inmobiliarios porque proporcionan acceso a financiación incluso cuando los requisitos tradicionales son difíciles de cumplir. Además de los préstamos DSCR y con extracto bancario, los inversores también pueden explorar hipotecas con intereses únicamente o préstamos a extranjeros, que ofrecen caminos únicos hacia la propiedad de propiedades y el crecimiento de la cartera. 

¿Qué tipo de inversor inmobiliario debería utilizar un préstamo no QM? 

Los productos no QM están diseñados para inversores inmobiliarios cuyas situaciones financieras podrían no cumplir con las estrictas reglas de los préstamos convencionales.  

Son especialmente valiosos para: 

• Inversores autónomos y propietarios de empresas que no tienen ingresos constantes en el formulario W-2 pero que obtienen ingresos estables de sus negocios o propiedades de alquiler. 

• Inversores que amplían su cartera y desean comprar más propiedades sin estar limitados por las normas de préstamos convencionales.  

• Inversores centrados en el flujo de caja que desean calificar en función de los ingresos por alquiler y el rendimiento de la propiedad en lugar de declaraciones de impuestos o formularios W-2. 

• Compradores de propiedades únicas que quizás no cumplan con las pautas de préstamo estándar pero que aún así tienen un fuerte potencial de ingresos. 

Los préstamos no QM son especialmente beneficiosos para los inversores inmobiliarios que tienen ingresos no tradicionales, desean ampliar sus carteras rápidamente, dependen del flujo de efectivo de la propiedad para calificar o buscan financiar propiedades únicas que quedan fuera de las pautas de préstamos convencionales. 

¿Qué es un préstamo DSCR y por qué los inversores lo utilizan? 

Un préstamo DSCR , abreviatura de préstamo con relación a la cobertura del servicio de la deuda, mide si los ingresos por alquiler de una propiedad pueden cubrir los pagos del préstamo. Los prestamistas calculan la relación DSCR de una propiedad dividiendo el ingreso operativo neto de la propiedad por el pago total de la hipoteca, incluido el capital, los intereses, los impuestos y el seguro. 

Por ejemplo, una propiedad que genera $ 3,000 en alquiler mensual con $ 2,000 en pagos mensuales tiene un DSCR de 1.5 . Esto significa que el flujo de caja de la propiedad cubre cómodamente las obligaciones del préstamo. Los prestamistas generalmente buscan una relación superior a 1 , pero los requisitos pueden variar. 

Los inversores inmobiliarios utilizan los préstamos DSCR porque la propiedad califica por sus propios méritos, en lugar de depender de los ingresos W-2 o de las declaraciones de impuestos personales. Esto hace que los préstamos DSCR sean una herramienta poderosa para construir y ampliar una cartera de propiedades de inversión. 

Préstamos con extracto bancario para inversores inmobiliarios 

Un préstamo con extracto bancario permite a los prestatarios calificar utilizando de 12 a 24 meses de depósitos bancarios en lugar de declaraciones de impuestos. Para los inversores inmobiliarios autónomos y los propietarios de pequeñas empresas, este método muestra el flujo de caja real con mayor claridad que los documentos de ingresos tradicionales. 

En comparación con los préstamos convencionales, los programas de extracto bancario tienen más flexibilidad y menos obstáculos. Para los inversores cuyos ingresos cambian mes a mes, este préstamo se alinea mejor con la forma en que realmente reciben su pago. 

Cómo calificar para un préstamo ITIN 

Un préstamo ITIN es una opción de financiamiento para alguien con un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN), pero que no necesariamente tiene un número de Seguro Social. El prestatario debe demostrar ingresos estables, utilizar una identificación válida y, a menudo, realizar un pago inicial más alto.  

Los préstamos ITIN permiten que los ciudadanos no estadounidenses inviertan en bienes raíces en los EE. UU. cuando otras opciones de préstamos son limitadas, lo que ayuda a más inversores a aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario de los EE. UU. 

Para calificar para un préstamo ITIN, los prestatarios generalmente necesitan: 

• Proporcionar prueba de ingresos confiables  

• Muestre una identificación válida emitida por el gobierno y su número ITIN 

• Hacer un pago inicial  

• Cumplir con los requisitos de crédito y documentación  

Al combinar este producto con otras opciones no QM, los inversores pueden ampliar sus oportunidades y generar riqueza a largo plazo en un mercado inmobiliario sólido. 

Cómo elegir el producto no QM adecuado 

La elección entre un préstamo DSCR, un préstamo con extracto bancario u otra opción no QM depende de su estrategia de inversión : 

• Préstamo DSCR : Ideal para compradores de propiedades en alquiler que desean financiamiento basado en el flujo de caja de la propiedad. 

• Préstamo con extracto bancario : Adecuado para inversores autónomos que prefieren una calificación basada en depósitos en lugar de declaraciones de impuestos. 

• Préstamo ITIN : Permite a los inversores no ciudadanos estadounidenses comprar propiedades de inversión con un Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN).  

• Otros productos no QM : Los préstamos con pago de intereses únicamente o los préstamos a extranjeros pueden ser adecuados para estrategias de inversión únicas. 

Asociarse con un prestamista experimentado como First Heritage Mortgage le ayuda a garantizar que seleccione el producto no QM adecuado para sus objetivos y su crecimiento a largo plazo. 

Preguntas frecuentes sobre préstamos no QM  

¿Qué es un préstamo no QM? 
Una hipoteca no calificada utiliza documentación alternativa, como extractos bancarios o ingresos de alquiler, en lugar de formularios W-2 y declaraciones de impuestos. 

¿A quién van dirigidos los préstamos no QM? 
Son populares entre los inversores inmobiliarios, los prestatarios autónomos y aquellos con ingresos complejos. 

¿Qué es un préstamo DSCR? 
Un préstamo DSCR califica en base a los ingresos de alquiler que cubren el pago de la hipoteca, no a los ingresos personales. 

¿cómo funcionan los préstamos con extracto bancario? 
Utilizan 12 a 24 meses de depósitos bancarios para verificar los ingresos, lo que los hace ideales para inversores autónomos. 

¿Qué necesitas para calificar para un préstamo ITIN? 
Los solicitantes deben poseer un ITIN válido emitido por el IRS, prueba de empleo o ingresos , solvencia crediticia y dinero para el pago inicial . 

¿Son seguros los préstamos no QM? 
Si. Están totalmente suscritos, sólo que con requisitos más flexibles que las hipotecas tradicionales. 

¿Pueden ayudarme a hacer crecer mi cartera? 
Si. Productos como los préstamos DSCR permiten a los inversores financiar más propiedades sin reglas estrictas de ingresos. 

Los préstamos no QM abren la puerta a una financiación que un préstamo convencional no siempre puede proporcionar. Ya sea que esté ampliando su cartera de inversiones inmobiliarias con un préstamo DSCR, aprovechando los depósitos a través de un préstamo con extracto bancario o explorando otras opciones que no sean QM, la estrategia correcta puede ayudarlo a alcanzar sus objetivos más rápido. 

¿Está listo para explorar el financiamiento no QM?Comuníquese con un oficial de préstamos de First Heritage Mortgage para conocer qué opción se adapta mejor a su estrategia de inversión.