¿Qué es un préstamo no QM?

A medida que avances en el proceso de compra de una vivienda, empezarás a darte cuenta de que las entidades prestamistas hipotecarias suelen tener una serie de requisitos para que puedas optar a un préstamo hipotecario. Estos pueden incluir tener un ingreso estable, al menos dos años de historial laboral y un historial crediticio sobresaliente, entre otros.

Es importante recordar que esto no significa que su hogar esté fuera de su alcance.

Los prestamistas hipotecarios entienden que no todos los compradores de vivienda encajan en el mismo molde. Hay muchas soluciones hipotecarias para prestatarios con antecedentes financieros únicos, como hipotecas no calificadas, que pueden ayudar a que sea posible ser propietario de una vivienda.

¿Qué significa “QM” en préstamos hipotecarios?

Para comprender mejor un Non-QM, es útil familiarizarse con los criterios de una hipoteca calificada. Una hipoteca calificada (préstamo QM) es un préstamo hipotecario que cumple con ciertos estándares establecidos por la Ley de Protección al Consumidor y la Ley de Reforma de Wall Street Dodd-Frank, firmada por el presidente Obama luego de la crisis de la vivienda 2008 .

Los requisitos para una hipoteca calificada incluyen:

• Se requiere verificación de ingresos, también conocida como la regla de "capacidad de pago".
• El ratio de endeudamiento no puede superar 43 %
• Los puntos y las tarifas no deben exceder el 3 % del monto del préstamo
• El préstamo no puede tener características riesgosas tales como amortización negativa o intereses solamente.
• El plazo del préstamo no puede exceder 30 años

Estas pautas fueron adoptadas por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) para ayudar a prevenir las malas prácticas crediticias que desencadenaron la crisis financiera anterior.

¿Qué es un préstamo no QM?

Un préstamo Non-QM es una hipoteca que permite a los prestatarios que no cumplen con los estándares tradicionales de verificación de ingresos, como los trabajadores autónomos o los inversores inmobiliarios, calificar utilizando documentación alternativa como extractos bancarios o activos.

¿Quiénes pueden optar a un préstamo no QM?

Los préstamos que no son de QM llenan el vacío para los prestatarios que pueden trabajar por cuenta propia, tener ingresos no tradicionales o haber tenido dificultades para calificar para un préstamo de QM debido a problemas de crédito en el pasado. Los préstamos no QM tienen pautas de suscripción que permiten al prestamista ver el "panorama más amplio" de su historial financiero, determinando así la capacidad de pago de un prestatario desde una perspectiva ligeramente diferente a la habitual.

Puede encontrar beneficioso un préstamo que no sea de QM si es alguno de los siguientes:

• Prestatario autónomo
• Inversionista de bienes raíces
• Extranjero
• Prestatario principal o no principal
• Prestatarios con activos significativos
• Profesional médico

Un préstamo no QM puede utilizarse para la compra de viviendas nuevas, refinanciaciones, viviendas de inversión o segundas residencias .

Tipos de programas de préstamos no QM

Los préstamos Non-QM abarcan una variedad de programas hipotecarios diseñados para ayudar a los prestatarios con situaciones financieras únicas. Cada programa utiliza diferentes métodos para verificar los ingresos o los activos, lo que ofrece mayor flexibilidad que las hipotecas tradicionales cualificadas.

Préstamos con extractos bancarios
Los préstamos basados en extractos bancarios utilizan extractos bancarios personales o comerciales en lugar de declaraciones de impuestos para verificar los ingresos. Son populares entre los prestatarios autónomos y los propietarios de pequeñas empresas cuyos ingresos pueden no reflejarse con precisión en los documentos.

Préstamos DSCR (Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda)
Diseñados para inversores inmobiliarios, los préstamos DSCR califican a los prestatarios en función del flujo de caja de la propiedad en lugar de los ingresos personales. Si los ingresos por alquiler cubren el pago de la hipoteca, el prestatario a menudo puede calificar sin la documentación de ingresos tradicional.

Préstamos con garantía de activos
Los prestatarios pueden utilizar activos líquidos como ahorros, carteras de inversión o fondos de jubilación para demostrar su capacidad de pago. Esta opción funciona bien para jubilados o personas con un alto patrimonio neto pero ingresos mensuales limitados.

Préstamos ITIN

Los préstamos con Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN, por sus siglas en inglés) están diseñados para ciudadanos no estadounidenses que no tienen un número de Seguro Social, pero sí un ITIN. Esto permite a los ciudadanos extranjeros comprar propiedades en los Estados Unidos. Las entidades crediticias utilizan la verificación internacional de ingresos o activos para evaluar la capacidad de pago del prestatario.

En resumen, cada uno de estos programas de préstamos Non-QM cumple un propósito específico: ayudar a los prestatarios a encontrar una opción de financiación que se ajuste a su estilo de vida, ingresos y objetivos a largo plazo.

¿Son los préstamos no QM una opción segura?

Una idea errónea común es que los préstamos que no son QM son "préstamos malos" disfrazados. Al igual que los préstamos QM, estos tipos de préstamos tienen su propio conjunto de pautas para garantizar que el prestatario y el prestamista estén protegidos contra un préstamo de alto riesgo. El proceso de préstamo es bastante similar, solo que con un conjunto diferente de documentos durante el proceso de solicitud.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Qué significa Non-QM?
Non-QM significa hipoteca no calificada . Se refiere a los préstamos que no cumplen con las pautas de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB, por sus siglas en inglés) para Hipotecas Calificadas. Estos préstamos ofrecen a los prestamistas flexibilidad para aprobar a prestatarios que tal vez no se ajusten al perfil tradicional de ingresos o crédito.

¿Quién debería considerar un préstamo Non-QM?
Los préstamos Non-QM son ideales para prestatarios que trabajan por cuenta propia, dependen de ingresos por inversiones, poseen múltiples propiedades o tienen activos sólidos pero ingresos no tradicionales. También pueden ayudar a quienes tuvieron problemas crediticios en el pasado y ahora gozan de estabilidad financiera.

¿Los préstamos Non-QM requieren un pago inicial más elevado?
En muchos casos, sí. Debido a que los préstamos Non-QM implican una evaluación crediticia más personalizada, los prestamistas pueden solicitar un pago inicial mayor o una puntuación crediticia más alta para compensar el riesgo potencial. El importe exacto varía según el programa y el perfil del prestatario.

¿Son riesgosos los préstamos Non-QM?
Los préstamos Non-QM no se consideran de alto riesgo cuando se gestionan adecuadamente. Siguen estándares de préstamo responsable, incluyendo la verificación de la capacidad de pago del prestatario, solo que con una documentación más flexible. Trabajar con una entidad crediticia de buena reputación, como First Heritage Mortgage, garantiza que estos préstamos sigan siendo seguros y transparentes.

¿Puedo refinanciar con un préstamo Non-QM?
Si. Muchos programas de préstamos no convencionales (Non-QM) permiten refinanciamientos, incluidos los refinanciamientos con retiro de efectivo . Los prestatarios suelen utilizarlas para acceder al capital, reducir los pagos o reestructurar la financiación cuando un préstamo tradicional no se ajusta a su situación financiera actual.

¿Puedo cambiar de un préstamo Non-QM a un préstamo convencional más adelante?
Si. Los prestatarios a menudo pueden refinanciar su préstamo con una hipoteca cualificada después de mejorar su crédito, la documentación de sus ingresos o su perfil financiero general. Esta estrategia puede ayudar a reducir las tasas y los costos a largo plazo una vez que mejore la elegibilidad.

En resumen, los préstamos Non-QM pueden hacer posible la adquisición de una vivienda para prestatarios con situaciones financieras únicas. Un agente de préstamos de First Heritage Mortgage puede ayudarlo a identificar sus objetivos para determinar cuál de nuestras soluciones hipotecarias no QM puede ser la mejor para su situación financiera particular.